本文從造成房價起落的五個關鍵認識分析,認為明年房價起落將不是關注重點,樓市第二個十年如何重整,將視以下十大關鍵詞落實情況如何,置業者也應該關注這十個方面的變化,妥當做出理財預期
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第一個是對房價的作用:有人認為房價高了,其實高房價如果進行利益平衡是有經濟意義的,比如高房價背後產生了高地價,固然地價局部相比是高了,但從土地稀缺性以及土地附著的市政投入及其他公共產品投資,並不高,但集中供應以及土地二元制,還有就是地方政府把持著土地用地儲備與供應的權力,導致政府多收了三五斗,但政府並沒有將這部分屬於全民的收益拿到全民的身上進行適當的分配或廣義理解的擴大他們的收益來源及平衡收益差距。
所以本次樓市再次以擴大內需為龍頭的大行動,我們就不應該將房價放在頭等地位,而應著眼於全局與樓市的長期穩定向好發展,重新理清思路,拋棄房價調控思想,全面系統促進消費信心的樹立,全面有效調節市場供求的信息,去除非對稱化壟斷,強化商品消費的維權與標准落實。
由於房價還是開發商的主要效益來源,所以政府不能以房價結合開發商生死來確定救市措施,宏觀政策給了,微觀市場也存在需求,如果在這樣的條件下,開發商死了,是為市場為時代所淘汰。
第二個是對地方政府發展經濟的思路:有個朋友透露他所供職的政府,累計取自於房地產的機會損失今年達到六百個億,因為樓市萎縮導致稅費減少以及土地出讓淨收益減少。但由於控制與反控制,這部分機會損失流入了抄底買家的腰包。為什麼出現這個局面呢?
這就必須回到政策市的兩個基本問題,即資金鏈與地價泡沫。
這是一個問題的兩個方面。資金鏈取決於政策管制程度,政策管制程度決定資金市的存在與否。如果完全市場化,則房地產業是一個資本密集型行業,但政策介入深度及管制,導致關系甚至公共尋租,如土地價格評估與出讓程序,與規劃調整的結合程度,修改的餘地有多大,會導致土地利用率的差異,一塊地不同階段出讓,會導致價格差異,說明關系重於資金,本次救市中許多措施帶有餘地,如房屋檔次的確定,改善型住房的標准,這種留有餘地實際將起到緩解開發資金壓力的作用。
土地泡沫是存在的並已經被房價丈量出來了,退地只是地方政府不利己作為,下一步必然還是有相當數量的地王及高地價拿地的項目上市,由此牽扯出土地泡沫轉嫁途徑的矛盾。
救市的本原就是想讓樓市在房價不反彈的基礎上適當復蘇,但只有存量合理地價基礎的項目存在可觀的降價空間,新增項目用地存在泡沫的項目,降價空間並不大。但除非死一片開發商不然這個問題無法解決。