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中國住宅市場化十年,雖然目前進入調整,但分析和探討房價上漲的原因,這時顯得更為重要,這有助於我們判斷和看清未來的形勢。
1、經濟快速發展提昇需求能力
1978年,中國GDP3645億元,在世界主要國家中位居第十位。人均GDP381元,人均國民總收入僅190美元,位居全世界最不發達的低收入國家行列。經濟總量佔世界經濟的份額為1.8%。
2007年,中國GDP249530億元。位居世界第四位,僅次於美國、日本和德國。經濟總量佔世界經濟的份額提高到6.0%。人均GDP18934元。人均國民總收入2360美元,由低收入國家躍昇至世界中等偏下收入國家行列。
城市化與區域經濟一體化是世界各國經濟發展的必然趨勢,根據國家統計局數據:1978年中國總人口9.626億,2007年中國總人口13.2億。中國城市化率1978年為17.92%,城鎮總人口1.72億人,改革開放後,城市化步伐大大加快:1978年全國城市為192個,2007年達到660個,城鎮總人口增加到5.77億人,城鎮化水平提高到43.9%。
近三十年來,中國的人口增加和城市化進程的速度是有目共睹的,由此產生的巨大需求,可想而知。十七屆三中全會頒布的新土改政策,將打破由於戶籍等制度造成的城鄉二元結構,中國的城市化進程將迎來又一個發展高峰,到2020年中國城市化率將達到55%,由此而新增的需求也將十分驚人,雖然十七屆三中全會允許農民的土地流轉,但全國18億畝耕地的紅線不能破,這就意味著,未來因城市化進程新增的需求都將集中在現在的城市框架下,商品住宅的土地稀缺由此可見一斑。
建國以來到98年取消福利分房,中國一直是個住房困難大國,幾十年來積壓的住房需求,從98年到目前,雖然是市場化供給近20年時間,但只有少部分有購買能力者通過市場化途徑得到滿足,沒有購買能力的大多數,住房需求遠遠沒有得到滿足。
市場化的解決途徑是靠政府主導的經濟適用房、廉租房來滿足,但實際情況是,這項工作嚴重滯後,導致市場供給出現結構性的矛盾,所有人都湧到商品房市場,由於政府發揮市場調節功能缺失,造成市場供給出現結構性矛盾,眾人擠過獨木橋,房價哪有不漲的道理。
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