昨天,住房和城鄉建設部有關負責人表示,今後三年內要新增加200萬套廉租房、400萬套經濟適用房,並完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程,總投資將達到9000億元,平均每年3000億元。其中,對廉租房投資2150億;棚戶區改造投資1015億元;經濟適用房投資6000億元,綜合約9000億元。按照住房和城鄉建設部的工作安排,未來三年要解決1300萬戶住房保障問題。
我簡單的估算一下,大約解決4000多萬人的住房問題,這可真是一件大事。中央這麼重視民生,可謂前所未有。我相信這一消息,不僅對地產業,對地方政府都會有巨大影響。
先來分析一下對地方政府的影響。有專家認為,以前地方政府為發展地方經濟多對住房保障沒有興趣,現在住房保障成為刺激和發展經濟的重要手段,地方政府對待住房保障的態度將有所轉變。因為爭取到的中央財政投入後,加上地方投入和銀行貸款,可以對地方固定資產投資和GDP起到拉動作用。此言極是。以前地方政府不重視經濟適用性住房和廉租房建設,其背景還是利益二字。於公來講,不能拉動固定資產投資和GDP,對政績沒有幫助;於私來講,會使權利沒有尋租的空間,也可以說沒有腐敗機會。這次的國『十條』,直接對結癥下刀了。我認為中央的意圖非常明了,就是以政策的形式,把廉租房、經濟適用房建設強制推行下去,作為對地方政府的一項重要考核指標,和政績直接掛鉤,這樣,各地方政府必將大力推動該項工作。
再來分析一下對地產業的影響。未來三年,低價房會多出來1300萬套,會大量的分流掉購房者。對於房產市場來講,首先消費者減少了;第二,購房者會很自然的將商品房價格和廉租房、解困房價格加以比較,不接受高價房。第三,國家把大量的資金投入到廉租房、經濟適用房建設中,對房地產行業的資金支持必然減少,也就是說目前開發商資金緊張的情況不會緩解,而且可能加劇。第四,廉租房、經濟適用房建設會大量佔用開發用地,未來三年,各地方政府可賣的土地會減少,開發商拿地會更難。第五,現在積壓的1.3億平米住房會更難以消化,因為大家都看到後面還有更多的房子。綜上所述,我認為,9000億砸下來,對地產商來講,簡直就是滅頂之災。
最後來分析一下未來三年地產行業的走向。第一,價格肯定會下跌,很多地產商可能要割肉,賠本賣房。市場變化了,硬挺肯定要死,想活下來,必須搞到現金,融不到資,就只能降價賣房。第二,小開發商會死掉。現金流不好的開發商,將墜入無底深淵,最後只能被兼並、破產、重組等,甚至直接死掉。第三,行業運作水平提高,更加規范,利潤高更合理,質量更好。土地和相關的權利不再尋租(不可能一點沒有,但會大大減少),市場競爭更加充分,行業透明化以後,會大大促進行業進步。第四,開發商更專業化。商業地產、普通住宅、高檔住宅等不同市場,都會有不同的開發企業運作,大家更加專注,更加專業。第五,房地產消費市場出現分化。盡管市面上出現了大批的經濟適用住房、廉租房,但是保障的范圍畢竟有限,還要有更多的人去買商品房,就算商品房的平均價格比較合理了,大家能接受了,但還會有一部分人需要高端產品,也就是精品房。就像滿街都是夏利,但還有人要開奔馳一樣,這是需求不同。我估計,將來的住房商品結構也應該是『二八法則』,既20%的高檔房,80%的普通商品房。
以上分析,請行家指正。