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第二點,西高東低,比如是山東、江蘇、廣東、浙江這四個省基本上臥倒,其中最嚴重是廣東和浙江。除了消費在這兩個省有所增長以外,這兩個省投資和外貿活動基本上沒有增長,因此,比較狂妄的說一下,這兩個昇今年GDP增速實際水平也許僅僅是6—7,請不要忘記,在07年浙江跟廣東經濟增長速度已經是全國省自治區裡面倒數的,春江水暖鴨先知嘛!今年廣東經濟增長仍然是全國倒數。西高東低這種情況顯然是不樂觀。
第三個因素是什麼呢?從發電量,我們有很多指標可以造價,但有一些指標是造價不了,比如說工業用水量,根據前三個月,電力消費情況來看,我個人認為,前三個季度中國GDP實際增速是6.8%,而不是9.9,官員數字可能 會跌到9%,導致全年數據會是8.9左右,實際上第四季度我認為大概是6%多一點。假定我們認為,單位GDP能耗沒有改善,今年的經濟增長有可能低於8%,跟官員9.5有一些插入。
房地產行業、造船行業、外貿行業也出現了不景氣,中小企業也出現很大問題,前三個季度東南沿海倒閉六到七萬家,而政府的目標是一年提供八百萬就業崗位,現在有一半就業崗位失去,請問實體經濟是否受損。九月份,中國工業增長值從前三個季度15、16一下子跌到9、8。地方政府入不敷出。個人傾向於認為,今年上半年宏觀經濟運行還是比較寬松,但進入第三季度,尤其是九月份以後,隨著美國次貸危機在全球的蔓延和爆發,經過實體經濟已經嚴重受損,如果現在受損是美國金融經濟,中國的實體經濟已經受損,中國並沒有對實體經濟沒有采取像樣的救市措施。作拖延下去,對經濟的危害更大。
在1998年到2008年相比,98年遭遇的是區域性的危機,這一次我們遭遇的是席卷全球的金融危機。因此,無論如何,你必須承認,2008年中國內部外部經濟局勢都比1998年糟糕,但是我們反映也比1998年要遲緩,力度要弱得多。比如說,1998年的時候我們連續四次提高出口退稅,在此後很長時間,出口退稅一直維持在征17,退17,而現在我們對房地產行業做了什麼,對外貿行業做了什麼,對煤炭、鋼鐵行業做了什麼,我們推出是什麼,我們推出是一些看起來跟目前緊急宏觀情況沒有大多關系的措施。
中國要做什麼?第一財政政策要改變。其中最主要是兩項內容,一個是增值稅,由生產型向消費型轉變,即便如此,增值稅原來給企業減收現在已經降低了。第二個財政應該做的是增收三到五千億建設投資,如果企業缺乏投資能力,居民收入增長放緩,消費很難維持,外貿也不行了,消費和外貿都面臨往上高有很大困難,甚至要全面向下的時候怎麼辦?
第二是貨幣政策,必須從緊縮貨幣政策向穩健政策專門,一個向企業注入更多的流動性。第二使得金融機構主動的為市場配置資金和資源。
第三稅收政策也需要做調整,比如說以減稅為基調,暫停征收利息稅,這一系列措施都是必須要做的。
第四在匯率方面,我們應該穩定匯率,強化資本管制。人民幣維持比較快的昇值必要性是沒有的,美國國會對中國的壓力是,人民幣最高昇值12.7,目前累計三年來,人民幣兌美元昇值幅度達到20多了,但是美國和中國外順逆差並沒有根本的改變,所以這個人民幣昇值要放緩。
這是我們所講的經濟政策的調整,接下來非常快的講一下房地產行業。
我個人傾向於認為,國際經濟調整的周期大概是十年,中國經濟調整的周期至少是三年。回顧98年到2002年我們調整了三年,這次就算中央更得力,調整三年總是要的。對於我們房地產行業,我個人判斷是怎麼樣的,在未來得整個09年之內,這個行業都是處於調整當中,調整不是行將結束,而是剛剛開始。
首先我得向大家說一下,我並不是這個行業的悲觀主義者,我是典型的樂觀主義者,如果說這個行業作為支柱產業,它爆發式快速增長有一個收斂的跡象,那麼這個行業的增速放緩,度過他黃金增長期,大概是2015年到2018年左右,到那時候中國將發生一些事,第一個人口增長接近16億,新增人口將放緩,當然沒有那麼多人就不需要那麼多房子,而且那時候中國城市化超過60%,這就導致農村進入縣以上城市居住的人口大學生在城市新增設立家庭的數在減少,這個事情已經發生了。既然新增家庭數在減少,對住宅總的套數需求還是會不可避免下。
2015到2018年前後,中國儲蓄率肯定是下降,50、60、70年代出生人最願意儲蓄,因為他們沒有不安全感,他們必須為自己、老人、子女,教育、醫療儲蓄資金,現在80、90後的人,他獲得父母在購房時的首付資金的支持,可是在2015年左右除非出現奇跡,80、90後人像60、70後人,一定勤儉節約,這是不可能,因此這些人儲蓄率從現在30%多下降到10%,所以這個行業的黃金周期在那時候將趨於結束,也就是那時候做房地產行業也就不吸引人,沒有什麼意思。那時候中國經歷20年的發展,城市化有高速軌道交通,有豪華的設施,有各種各樣的皇富麗堂皇的一些設施,百年造成,我們在二十多年時間,在中華大地造出各種各樣的大城市來。在大膽的狂想一下,我對自己的講話有一些很大足夠,2015年房地產還是中國支柱產業,中國仍然在保持高速的增長,中國人民幣鈔票依然會發的越來越多,子女新成立的家庭也是在增長,這個行業不會隨著金融為己有很大改觀,為了未來是光明,問題是在於現在怎麼辦?在黎明到來之前我們能不能活下去。
作為學者,我估計我們認真的做研究,是能活下去,作為開發商,我們不知道,我們只能是旁觀。目前的房地產情況是怎麼樣2006年到2007年,2006年現金流只有幾百億,07年達到幾千億。顯然,作為負現金流的行業是不可以維持的,負現金流,行業不能維持怎麼辦呢?我們看一下資金的情況,土地在07年,我反復充分,資金為禍,土地為王,我們自己估計,土地規模有十億平方米,這夠開發商以07年速度開發三年,甚至是更多,現在在建面積全國估計有20億平方米,以07年規模來看夠賣三年,房地產市場從08年開始,從06、07賣方市場迅速變成買方市場,激變以後兩三年沒有新增項目,目前的土地存量和在建規模,也可以維持這個行業高速增長。
這是第一個想給大家介紹的。
第二個,就是這個行業資金缺口情況怎麼樣,並不像大家想象得那麼差,今年上半年,房地產行業資金缺口只有五百多億,這哪裡損什麼缺資金,鋼鐵個造船企業纔是真正的缺資金。鋼鐵廠,到七八月份不賺不賠,九月份這些廠一個月要賠兩個億!房地產行業,今年上半年,資金缺口並不嚴重,但是銷售大幅放緩,房地產開發商自籌資金,快速增長。這個行業,資金鏈會趨緊,未來會怎麼樣。這是我們今年推中國房地產資金缺口報告,08年資金缺口是6730億,09年有兩種情況,有兩種情況,一種是房地產價格可能會07年稍微上漲一些,這可能是短暫的調整;另一種情況,比08年大幅度下滑15—20%,房地產投資在09年幾乎沒有增長,在這種情況下這個行業就是另外一番情景了。在這兩種情況下,這個行業資金缺口,如果是溫和調整這個缺口可能是五千億。無論地方政府和中央政府出臺什麼措施,我個人認為,09年房地產行業整體局勢比08年更為艱難,原因並不是金融禁錮,而是在於消費觀望。從消費者這一邊來講,房價上漲得容易,跌的難,一旦下跌消費者信心和市場信心非常難以重建。對商業銀行,對按揭貸款申請者的拒絕率並沒有提出,很容易獲得15%優惠利率按揭貸款,這也就是說08年到07年借貸者在申請貸款的時候,商業銀行應不願意拒絕,而不是更願意拒絕,更願意給你貸款利率的優惠,為什麼按揭貸款發放額在收縮呢,那是貸款的人少了。或者說現在有水,可是消費者不喝水,你再加水,馬還是不喝!也就是說你不能讓消費者說,現在房子真的值得買了,你快買吧!除非他自己認為是值得買。
對房地產來講是什麼?在過去七年間,從事房地產行業最安全的規模是快速拿地,快速規劃,快速施工建設,快速銷售,這種快速模式使房地產企業也許並不能獲得最好的利潤,但是他一定能夠開發商獲得最安全的利潤,在消費觀望的情況下,這種房地產企業安全運行模式不復存在,無論你是什麼企業,資金周轉狀況都會放慢,只要放慢就意味著你需要更多的資金來支持。因此,消費觀望是目前市場上所面臨最大的問題而不是金融因素。
即便我們考慮到金融因素,我個人傾向於認為,目前中央和地方政府所出臺的救助房地產行業的措施,也是遠遠不足的,因為他們沒有涉及到房地產行業的本質問題,第一個土地,仍然是政府在掌控了,這就導致土地頻頻流拍。如果說地價不跌,新增土地怎麼樣能拍賣成功嗎?,房地產行業在明年開始講進入一個土地及商品房量價齊跌的現象。
第二套按揭貸款的政策並沒有放松,我們現在商品房自有率達到40%左右,大多數都是處於自住,而且也有投資的購買,對多套住房貸款不放松,也就意味著大多數消費者並沒有從房地產新增當中獲得足夠的好處。
第三05年的時候,出臺了營業稅的政策使得二手房交易稅費佔總價10%左右,當時出臺這種政策是05、06、07年房地產價格上漲比較快,要遏制這種勢頭,在目前還征收這麼高營業稅,必要性是不存在,可是這5%的營業稅什麼時候取消呢?!
第四,按揭貸款收益問題,並不是按揭貸款利率越低越好,而是說讓銀行方面有沒有收益,當你把按揭貸款中長期貸款利率和中長期儲蓄利率維持在非常低的水平,商業銀行就不願意提供這麼低利率的按揭貸款,好心辦壞事。商業銀行總是要有幾個百分點的利潤,如果他純貸利差都大部分這樣個水平,商業銀行怎麼會做不賺錢的按揭貸款,如果發放按揭貸款不賺錢,又怎麼樣捆綁在一個項目上發放開發貸款呢?所以目前采取的中央和地方的房地產救市措施都沒有觸及房地產問題的本質。
總結一下我的發言,國際經濟將調整失眠這是百年一來最灰暗的情況,國內將調整三年,實體經濟已經嚴重的受損,需要中國政府出臺救市措施。房地產行業頹勢,很難在未來四季度內挽回需要地方和中央政府做出努力。