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對樓市而言,10月22日財政部的文件具有裡程碑的意義,它標志著自2003年以來房地產宏觀調控終於觸底,接下來,緊縮型調控松綁的尺度會越來越大,並將在不知不覺中變為擴張型調控。
對於『救市』,業內外多數人還是比較認可的,但仍存激烈的爭議,有人認為時機尚不成熟,有人覺得政策出來得晚了。不管如何,政策底部已現,那麼,市場底部也會同步到來嗎?
不妨先講講樓市的『近親』——股市。下半年以來,美國百年金融大鱷雷曼兄弟倒閉,次債危機迅速昇級為金融風暴,盡管美國政府陸續做出接管『兩房』和AIG、7000億美元援助計劃、降息等諸多救市動作,但出人意料的是,一邊是政府步步為營地救市,另一邊則是股市節節敗退潰不成軍。2000年股市泡沫破滅後,道瓊斯指數用了8年時間(2007年10月)達到史上最高的14000點以上,至今已跌去了近一半。中國股市亦類似,從去年10月開始下跌,至今上證指數跌幅超過70%,比道指更『熊』。由此證明,在經濟整體下行的市場預期下,無論美國股市,還是中國股市,都不領『救市之情』。股市的政策底來了,股價底部卻未見蹤影。
許多人反對救市的主要依據是:房價還沒降到合理水平。事實確也如此。可另外還有一個事實:即使救市,短期內市場也不會見底,房價還將繼續回落。目前全國房價正處於下跌過程中,提前救市,更有可能使房價在到達合理位置時,市場同時也進入底部。反過來看,如果等到房價大跌後纔救市,則市場出現底部時,房價極有可能已經巨跌,這對經濟發展影響是很大的。
為什麼會這樣?因為絕大部分政策,其效力顯現都需要一個過程,存在滯後期。若進一步往深處探究,則會發現政策顯效的內因是市場主體(尤其是買方)的心理預期發生改變。眾所周知,在資產市場中,『追漲殺跌』的現象一直存在,說明市場預期是左右市場走勢的核心因素。而目前,全國樓市的預期是向下走的,救市之策絕非『神仙藥』,無挽狂瀾之力,短期內市場不容樂觀。然而另一方面,隨著越來越多、越來越強的救市政策出臺,市場預期必然會受其影響,慢慢改變,終會迎來由量變到質變的時間節點。
這一節點的到來,也正是全國或上海房地產市場底部的到來。還要等多久?這幾乎是一個謎。我們只能依據經驗做大致預測。經驗之一,樓市周期基本與經濟周期同步。改革開放以來,我國經濟經歷了三個周期,第一個周期(1979-1990年)的高峰出現在1984年(GDP增長15.2%),低谷出現在1990年(GDP增長3.8%)。第二個周期(1991-2001年)高峰出現在1992年(GDP增長14.2),低谷出現在1999年(GDP增長7.1%)。第三個周期從2002年開始,2007年達到高點(GDP增長11.9%),若按前兩次規律,2011-2012年將是谷底。而房地產業一般會比宏觀經濟提前觸底回昇,樓市底部極有可能出現在2010-2011年。
經驗之二,看看樓市自身規律。二戰後,美國房地產市場出現過5個低潮期,一般持續2年左右,其中1970年和1991年屬於明顯的最低谷。1991年之前,美國樓市一個周期是10年左右,而這輪增長,除了2000年受IT泡沫稍有影響外,持續增長至2006年,積累了較大的泡沫,2007年明顯破滅,低潮期將長於以往。與美國不同的是,我國住宅市場化的全面開始纔只有短短10年,所以尚未走完發達國家所經歷過的由剛性需求主導的『樓市黃金20年』(二戰後至1960年代末)。但我國的問題是近幾年房價漲幅遠超發達國家歷史水平,『冒進主義』的結果,必然市場調整,2-3年的低潮期是必需的。
作者為上海易居房地產研究院發展研究所副所長
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