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正在修訂中的保險法,終於傳出消息將政策放閘,允許保險企業投入不動產領域。盡管法規並未對投資比例上限作出具體規定,但保險公司人士認為,保險企業或參照5%的投資比例進行風險控制,以此計算,將有1000多億資金可進入不動產。
保險業人士普遍認為,初步放開投資不動產的保險資金,將主要流向商業地產。而一些保險企業也表示,目前的房地產價格『貴了』。
未規定投資不動產比例昨日,十一屆全國人大常委會第四次會議將討論保險法修訂草案,研究進一步拓寬保險資金投資范圍,比如可『買賣有價證券』和不動產投資等。
對於不動產投資,參加保險法二期修訂的北京工商大學保險系主任王緒瑾教授昨天告訴早報記者,增加不動產投資已經必須要考慮了,主要原因有兩個:一是投資不動產是國家慣例;二是國內不少保險企業實際已經存在不動產投資,在此情況下,將其納入法律范疇已是必須。
據參與保險法修訂的專家介紹,保險法修訂草案沒有規定具體的投資形式和比例,只是對投資的總體范圍進行明確,進一步拓寬了保險資金投資范圍,比如可『買賣有價證券』和不動產投資等。
王緒瑾對此表達了不同意見。他表示,保險法應該鼓勵保險資金投資多樣化,增加保險公司投資渠道,以提高保險公司盈利,對於投資方式和投資主體都應該有明確規定,而對於各投資項目還應該作出明確的比例限制。
而一位保險公司人士則稱,保險法作為一項原則性的法律法規,不應該對細節規定過細,否則將隨著市場變化很快被現實淘汰,監管部門可以通過一些具體的法規法規對投資項目等作出具體規定。
對於保險資金可投資不動產,東方證券保險分析師王小罡昨天稱:『這是一件好事情。』他分析認為,在A股市場大幅調整背景下,保險行業、保險公司都面臨很大的壓力,投資不動產有利於保險資金提高盈利。
千億險資或流向不動產對於保險資金究竟多少投資不動產較為合理,各界看法不一。知情人士透露,目前中國平安的未來三年投資計劃中,約1000億資金將投入到另類投資,而另其類投資類型主要分三種:不動產投資、基礎設施投資以及PE(私募股權投資),三者的比例較為平均。
這一說法記者未得到中國平安的有關證實,但這一比例似與東方證券保險分析師王小罡的模擬計算較為相似。
王小罡昨天告訴早報記者,在其資產配置模擬表中,假設保險資金另類投資共佔總投資的15%,另類投資包含商業地產、股權投資、基礎設施投資三種,每種都佔5%,其預期投資收益率分別為8%、15%、6%。
保險業相關人士告訴早報記者,如果按照中國平安未來三年規劃投資總額7000億元計算,按照15%的另類投資比例,其另類投資資金規模恰好為千億左右。
另有一位保險資產管理業人士告訴早報記者,按照目前國外5%的不動產投資比例慣例來看,國內保險企業對不動產的投資上限估計應在5%。
根據中國保監會的統計,截至今年上半年末,全國保險資金運用餘額為27063.3億元,以5%比例計算,險資可投入不動產的資金將超過1300億。
不過,王緒瑾昨天告訴早報記者,各國的比例限制差異很大,目前日本的有關規定是不動產比例上限為20%,單一項目的投資比例為3%。韓國等其他亞洲國家,則又有不同規定。
他分析認為,中國不應該參照所謂的國際慣例,這是中國保險企業第一次涉足不動產,應將比例設置低一些,以方便國內保險企業控制風險。
監管部門對可投資不動產也表示謹慎。本月下旬,數家保險公司幾乎在同一時間接到保監會電話通知,要求『火速』上報公司所有房地產資產狀況,『特別是投資性資產』。業內人士認為,保監會選擇此時緊急摸底,意在『風險防范』。
主要流向商業地產對於保險資金可能的投資去向,一位保險資產管理人士不假思索地回答:『應該是商業地產。』
王小罡給出的答案也同樣是商業地產。他保險資金進入不動產主要是為了獲得租金回報,而不是炒樓。
王小罡稱:『它可以獲得一個長期、穩定的回報。也是一個使保險公司資產負債比匹配的好方式。因為通常股票的投資收益率在10%以上,但其風險偏大。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場希望有一個收益率在6%-10%的投資渠道,而商業地產就是一個好的選擇,它彌補了市場的空缺,也使得保險公司在做資產組合時有更多的選擇。』
事實上,保險公司在新法出臺前,已經展開對商業地產的考察。我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞,胡景暉說吧)稱,最近頻繁有幾個保險公司找其諮詢,包括內資和外資壽險公司都在向其了解關於寫字樓、住宅市場的情況。
胡景暉說:『我覺得挺奇怪,怎麼突然之間保險公司對房地產這麼感興趣,我看了這個東西纔知道怎麼回事。』
胡景暉估計,保險資金將主要投向寫字樓,其次是一些大的商廈、酒店式公寓。『但是我覺得一開始寫字樓佔的比例會比較大。』
投資不動產風險有爭議對於目前房價的下跌對保險資金可能遭遇的風險,王緒瑾不以為然,他昨天告訴早報記者:『房地產價格現在根本不存在下跌,只是增速有所減緩。』
而一位保險資產管理人士則告訴早報記者:『房地產已經貴了。』他認為,在目前地產價格不低的情況下,壽險公司由於資金規模龐大,對投資不動產的興趣更大,但財產保險公司資金規模並不算大,在目前情況下,擴大投資的衝動並不強烈。
王小罡昨天也分析認為,對於不動產,壽險可多投一點,因為其資金是長期的,而財險則少投一點,因為其資金期限短。
對於風險控制,王小罡稱,保險公司應該注意兩個方面:
第一就是出價不能過高。不同的物業有不同的關注點,但普遍的觀點是要控制投資成本。因為出價高的話,其投資收益率就會低。
第二,要具備好的、可持續的營利能力,因為它是長期投資;主要是這兩個方面。