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『觀察行業走勢,不能只盯住樓價,要結合城市的實際,並結合自己的能力進行考慮。』長春房地局局長劉海山說,今年上半年,長春土地市場供應充足,開發面積和可供銷售面積成倍增加,而房地產市場呈現出價量齊漲的局面,說明市場需求未減,空間很大。
劉海山對市場空間進行了如下計算:一,保守估計,長春房地產市場每年正常需求量為500萬平方米左右;二,按照建設部小康住宅規劃要求,2010年,長春市人均住房面積要達到30平方米,2007年長春市人均住宅面積為27平方米,未來3年,僅此一項長春市每年要增加住宅面積260萬平方米;三,隨著城市化進程加快,長春市每年將增加8000戶、50萬平方米的住房需求,即使去掉三者之間的重疊部分,加上『棚改』未釋放完的剛性需求、外地購房者增加等因素,長春市場需求空間也十分可觀。
一些開發企業也對長春樓市持樂觀態度。某地產企業副總經理王春鋼表示,數據表明,到2010年,長春住宅需求量4000萬平方米,除去經濟適用性住房、廉租房等保障性住房,1年仍將會有七八百萬平方米的需求。並且,按照長春市區規劃,人口可增加到300萬。王春鋼認為,中國經濟增長從上半年數據看,不存在問題,政府的調控能力還是比較強的,物價指數也控制住了。
統計數字表明,吉林省上半年GDP同比增長16.5%,增速全國第二,長春市上半年的GDP同比增長17.2%,增幅位列全國15個副省級城市之首,也是惟一超過17%的城市。王春鋼認為,這一成績表明,就城市的宏觀經濟層面而言,長春尚處在『補漲』和投資拉動的階段,它必然會反應到人們的消費信心上,樓市亦會因此受惠,觀望氣氛不可能長期存在。
要把產品當成作品來做『風物長宜放眼量。長春房地產市場長期向好,但是對於個體開發企業,目前的關鍵是能不能找准自己的定位,比如,在500萬平方米中你能佔多少?然後決定多乾還是少乾,快乾還是慢乾,做品牌還是打快拳。』長春房地局局長劉海山說。
在長春略顯冷清的上半年樓市中,中海和保利是兩個『異數』。這兩個樓盤開盤當天即創下3億元和6億元的銷售佳績,並且奇貨可居,要『搖號』買房。究其原因,一是品質好,二是性價比合理。盡管其每平方米5000元左右的均價在長春已屬高價,但是仍然贏得購房者的青睞。
中海和保利的成功,給長春房地產市場注入了一劑『強心劑』:與其坐等『救市』,不如奮起『自救』。市場觀望時更要回歸市場,回歸客戶,對產品加深研究。長春的一位開發商說,就像影視市場一樣,每年都會有大量粗制濫造的產品,但也總會有那麼一兩部作品叫好又叫座,這就是『作品』的力量。開發商也要把產品當作『作品』來做,纔會在競爭中佔有一席之地。
某外埠房地產企業進入東北後用一年半的時間研究東北市場,又用了將近一年的時間研究長春的區域市場,細分了高端消費人群。『我們的經營理念就是把產品當作品來做。』該公司副總經理劉文說。
長春澳海房產副總經理張浩說,『把房子蓋好,這是可以支橕房價的。目前我們公司的調控重點在於量的積累。只要我們做好品質、練好內功,哪怕等到市場回暖時賣現房,也能從容應對。』
長春某房地產開發公司年初就已經開始進行內部素質提昇。該公司副總經理惠大橋說:房地產發展回歸理性,要求我們認真地坐下來,研究這個市場,研究產品,包括我們對客戶的承諾。『下一步我們要實行戰略顧問制,用3個月時間把公司整個戰略計劃做好,加強內功。』
長春房地產報總編助理馬峻嶺說:『過分追逐樓市趨向和走勢的心態,本身是一種帶有賭博性質的下注。立於不敗之地的辦法,只有永遠認真踏實地做好你面對的每一件事,具體到樓市上,也就是要講質量,講誠信,練內功,重管理。』