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營業稅門檻從兩年變為五年後,避稅方法花樣百出。業內人士提醒『有稅房東』,在尋找避稅策略的同時,必須看清為此付出的風險對價。同時建議行政主管部門,進一步細化房屋交易的相關規定,加強管理力度,將一些鑽法律漏洞之舉堵死在搖籃裡。
為逃避『國八條』兩年營業稅的規定,本市去年引發的一些糾紛仍懸而未決。今年『國六條』出臺後,一些『有稅房東』又歷史重演,作低價格、假贈與、延期交易、轉為股權,千方百計企圖少繳些稅,結果埋下了隱患的種子。
上海華東理工大學房地產與城市文化研究所特約研究員凌嘉琪表示,新政五年規定一出,很多房東都打起了逃避營業稅的算盤。有的雖然把營業稅加到了房價裡面,但有價無市。因此,不少人想到作低價格等方式逃避高額稅負。他進一步講到,中介門店一般可分為樓盤店和社區店,前者主要在新盤周邊布局,五年之內房源較多,受營業稅影響很大。而社區店,因為經手房源大多房齡較老,影響倒不明顯。
上海君悅律師事務所房產主管杜鴻亮表示,除了作低房價之外,假贈與也是常用的一招。普陀區房地產交易中心指出,贈與方式不管是住宅還是商業用房,只需繳納3%的契稅。而五年之內非普通住房,出售則要繳納契稅3%+營業稅5.5%,商業用房更多,因此假贈與、真交易就成為一些房東的『新選擇』。另外,還有的采取延期交易、轉為股權的方式避稅。
所謂延期交易,指先交房,延至一定期限後再過戶,一些即將滿五年的房源這招用得特別多。轉為股權,則指為了合理避稅,出售方將不動產納入企業資產包,通過企業產權交易的方式,完成不動產物權的轉移。
上海聯業律師事務所律師許海波指出,交易越復雜,交易周期越長,合同風險就越大。利益驅動下的幾種逃避或規避方式,都存在不同程度的道德、市場或法律風險,可能會引發一些不必要的糾紛。去年『國八條』出臺後,相當多的人采取了延期交易的方式,結果因此導致的毀約、拖欠尾款、不能及時清償銀行貸款最終無法過戶等糾紛大量增加,有些到現在還久拖未決。本意為了省小錢,結果卻惹上大麻煩。
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