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下半年,開發商可能會采取拼品質、拼價格等手段來促使資金回籠。
樓市調控新政出臺已兩月有餘,成交量持續走低,市場觀望情緒濃厚。一方面,購房者持幣待購,期待房價下降;另一方面,開發商延緩推盤節奏,不敢輕易定價。供需雙方的博弈還在繼續,但地產企業不斷加大的資金壓力卻有可能改變這種短暫的平衡。業內人士預測,下半年樓市的供應量將隨著開發商資金壓力的增加而增加,激增的供應量甚至有可能導致樓市空前慘烈的『血拼』局面。
捂盤仍在進行時
新政調控已促使成交量下跌,房企面對如此情況,大多選擇按部就班或推遲推盤,靜觀市場變化。
據搜房網新房監測中心的數據顯示,預計7月將有33個住宅項目有較大動作,其中28個項目預計開盤,5個項目預計開放售樓處。和6月相比,整體上數量減少30%。
在區域分布上,市內六區預計開盤數量僅為4個,分布在河西區、南開區和河東區;環城四區預計開盤數量為9個;濱海新區預計開盤數量為7個;遠郊五縣預計開盤數量為8個。
在預計價格方面,由於市內六區開盤項目較少,而環城四區和遠郊五縣項目較多,因此全市預計開盤均價有所下降。不過,其中仍有不少項目雖然預計在7月開盤,但開盤價仍未最終確定,這也表明開發商對市場的觀望情緒十分嚴重。
多個本計劃在上半年上市、後又推遲的樓盤銷售負責人向記者表示,4月以來出臺的樓市調控新政,不僅極大地抑制了投資投機需求,也扭轉了購房者對房價及樓市的預期,使得包括剛性需求在內的所有需求方都產生了濃厚的觀望情緒。在成交量不斷下滑的背景下,開發商也只能減少拿地和新項目開工,同時放緩施工進度,以減少資金投入壓力。
『樓市成交量下降,不僅僅是需求減少在主導,購房者數量縮減也會引導市場供給下降。』中國房產信息集團天津機構總經理張勇說,『尤其是目前的市場環境下,本市的新政細則還未出臺,不僅是購房者觀望,開發商也在觀望。與其此時冒險入市,不如主動減少新開樓盤數量,收緊開盤速度,節約成本,以應對需求不足。』
資金壓力繞不過
4月中旬『新國十條』出臺後,樓市成交量就陷入低迷之中。盡管現階段房企可以通過推遲開盤等方式來應對需求不足,但一年的銷售任務卻是一定的。上半年推遲的項目,下半年總還是要進入市場的。畢竟,資金壓力是大多數房企都繞不過的一道『坎兒』。
牛先生是本市某投資公司的財務總監,他們公司剛剛組織了一筆總額5億元的私募基金,准備投向房地產領域。『目前還沒有合適的投資項目,打算下半年先做短期拆借,專門面對資金緊張的開發企業。目前,已經有不少企業和我們聯系了。』牛先生說。
這僅僅是眾開發商資金鏈開始收緊的一個微小信號。專家介紹,房企的資金來源主要有三個渠道:銷售回款、銀行信貸和資本市場融資。在銷售回款方面,大多數大型房企5月份的業績均出現顯著下滑。其中,綠城中國5月份銷售20億元,比4月65億元下跌七成;龍湖地產4月份銷售額為25億元,5月份則降至15億元,環比下降40%;萬科5月份實現銷售面積47萬平方米,銷售金額51.1億元,分別比去年同期減少32.6%和20.2%。
而在本市,6月共成交新建商品住宅4663套,成交面積50.5萬平方米,環比繼續回落20.5%。新政出臺以來,連續兩個月新房成交量均出現大幅下滑。
在銀行信貸和資本市場融資方面,自新政出臺後,房企融資便遭遇『十面埋伏』,首先是銀行對開發商貸款進行審查,貸款拿地受到嚴格限制;隨後開發商的信托貸款融資渠道遭到封殺;6月初上市房地產公司增發融資夭折。
『目前短暫的均衡不會超過兩個季度,不遲於今年第四季度,開發商的資金鏈將會極度惡化。』世聯地產董事長陳勁松說。
下半年競爭很激烈
『項目一旦啟動,包括建設資金、人力成本等很多資金就都搭進去了。開盤時間推遲幾個月還可以,但一直捂盤不動,絕大多數企業都受不了。因此,該開的項目還是得開,不可能等到市場好了再開盤銷售。』張勇說。
中國房地產指數系統的統計數據顯示,今年1至5月,全國商品房新開工面積累計達到6.15億平方米,同比增長72.4%;5月單月新開工量為1.58億平方米,環比增長17.91%,同比增長1倍。這些新開工商品房均有望在年內進入市場進行銷售,這對緩解供給不足將起到一定作用。
根據中國房產信息集團天津機構的統計,預計今年下半年天津樓市將會有30至40個新項目上市銷售,總建築面積約394萬平方米,供應量較大,可能會打破目前的市場格局。
在這些預計將上市的新盤中,有位於城市核心區的高端樓盤,如位於南京路上的世紀都會軒,位於南市板塊的保利香檳國際和天津大都會,位於劉莊橋旁的泰悅豪庭,位於津塘公路上的金地紫樂府等;有外環線附近、性價比較高的中小戶型樓盤,如位於奧體板塊的松江城、陽光100南開時光,位於西青大寺板塊的首創福特納灣、遠洋萬和城、洛卡小鎮國際公寓,位於河東太陽城板塊的路勁河東項目,位於津濱大道與外環線交口的遠洋項目、金隅嘉業項目等;有位於遠郊縣的別墅項目,如位於津南八裡臺鎮的天津碧桂園,位於團泊湖板塊的中惠團泊灣、維拉villa莊園、團泊湖光耀城,位於空港經濟區的復地溫莎堡,位於楊柳青的紫溪別墅等;有位於濱海新區的生態住宅,如位於中新生態城的嘉銘紅樹灣、萬通生態城新新家園、吉寶季景華庭,位於北塘的聯發項目,位於塘沽的融科貽錦臺、貽成豪庭等。
分析人士表示,考慮銷售任務、現金流、資金回收等因素,在消費者持續觀望的局面下,開發商面對上述因素,下半年可能采取拼品質、拼價格等手段來促使資金回籠,提高資本運轉速度。
聲音
調控不會半途而廢
住建部政策研究中心副主任王玨林
目前,各方主體對此次樓市調控能力多少存在一些疑慮。有的甚至還認為之前的幾次樓市調控最終都以『放松』或『救市』告終,並推斷下半年或者明年初中央可能會救市。事實上,中央已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分准備,調控政策不會半途而廢。
本輪調控和之前的幾次房地產調控存在不同:第一,這次調控由國務院親自『操刀』,國務院出臺具體的措施,由地方政府落實。第二,本輪調控呈現差別化,即打擊投資性、傾斜自住型、增加保障性住房,剛性需求不會受影響。第三,本次調控抓住了市場問題的根源,一是供給不足,二是管理不完善。第四,本次調控對房價上漲過快的一線城市影響大,但對600多個中小城市影響較小。
房價不可能一直下跌
原全國人大常委會副委員長成思危
從長遠來看,房價總是要上漲的。所謂遏制房價過快上漲,中央政府是指遏制部分城市房價過快的上漲,但並不意味著房價一直往下跌。
房價一直往下跌是不可能的,而且一直往下跌也沒有什麼好處。一些人說房價要跌40%至50%,根據不足。而有人說房價要回到2005年水平的可能性也不大。從長期來看,無論是從通貨膨脹角度,還是從供求關系的角度來看,房價是會上昇的。短期可能會下降,但是下降的幅度不可能很大。
近期房地產業仍是我國的支柱產業,住房問題的解決既要依靠政府,又要利用市場。在政策的優先順序上,要首先保障中低收入和低收入無房戶。
政策強壓之下房價必降
華遠地產總裁任志強
在目前情況下,降價是一種必然。與2008年不同的是,現在的房價給了開發商降價的餘地,2009年的價格回昇讓開發商的房價有了盈利的空間,不至於像2008年虧損也要銷售房子以保證現金流。
一線重點城市中,房價過高、上漲過快且嚴重供不應求的城市,房價已出現了波動,庫存已出現了上昇,甚至超過了2008年的庫存。但三、四線城市和部分二線城市的房價原來就處於低位,目前正處於上漲的過程,消費需求也在增長。姜昊