■近期，九部委出臺房產宏觀調控新政，使得二手房市場反響強烈。對於消費者而言，最為關心就是在新政下進行二手房交易到底如何交納稅費。於是，我們接到很多讀者及購房者的來電，希望能對二手房交易過程中的稅費交納有個全面的了解。為此，我們請北京中原三級市場部專業人士，對已購公房、二手商品房和經濟試用房交易時所交納稅費進行詳細講解。

    ■第一種：房屋性質——已購公房

    ●案例：王女士有一套1993年的已購公房，建築面積為70平方米，該房產於2006年5月首次上市交易，欲以總價42萬賣給曾先生。則買賣雙方需要交納的稅費如下：

    對象     稅種     金額（元）

    賣方     印花稅：房產總價的0.05%。即420000×0.05%      210

    王女士 賣方合計     210

    買方　 印花稅：房產總價的0.05%。即420000×0.05%     210

    曾先生　 契稅：房產總價的1.5%，即420000×1.5%     6300

    土地出讓金：當年成本價（現為1560元/平方米 1092

    計算）×1%×產權證上建築面積，即1560×1%×70    

    產權證印花     5

    買方合計     7607

    ■第二種：房屋性質——二手商品房

    根據九部委聯合出臺《意見》中對營業稅征收標准有了重新規定，我們將分兩種情況進行詳解：即對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時全額征收營業稅，如個人購買普通住宅超過5年（含5年）轉手交易的，免征營業稅；對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，按差額征收營業稅。此政策出臺後，使得超過80%的二手商品房被劃入征收營業稅的行列。

    ●案例A：5年內房產

    王女士於2003年5月買了一套80萬的房產，建築面積為100平方米，欲於近期以100萬賣給金先生。對於此房屋來說，其房產未超過5年，需要交納全額營業稅。則買賣雙方需要交納的稅費如下：

    對象     稅種     金額（元）

    賣方     印花稅：房產總價的0.05%。即1000000×0.05%　 500

    王女士 營業稅：房產總價的5.5%，即1000000×5.5%

    （購買不足5年的房屋轉手時全額征收營業稅） 55000

    賣方合計 55500

    買方 印花稅：房產總價的0.05%。即1000000×0.05% 500

    金先生 契稅：房產總價的1.5%，即1000000×1.5% 15000

    買方合計 15500

    ●案例B：5年外房產：

    王女士於1999年4月買了一套50萬總價的房產，建築面積為80平方米，近期欲以80萬賣給楊先生，其房產超過5年。則買賣雙方需要交納的稅費如下：

    對象     稅種     金額（元）

    賣方     印花稅：房產總價的0.05%。即800000×0.05%　 400

    王女士 賣方合計 400

    買方 印花稅：房產總價的0.05%。即800000×0.05%     400

    金先生 契稅：房產總價的1.5%，即800000×1.5%     12000

    買方合計 12400

    注：如果該房產為非普通住房，則需要差額征收營業稅=（銷售價格-原購房價格）×5.5%以本例來說，如果該住房為非普通住房，營業稅為（800000-500000）×5.5%=16500元

    ■第三種：房屋性質——經濟適用房

    經濟適用房的上市年限是以5年來區分，同樣以兩個案例分別就房產在5年內以及5年外交易進行講解。

    ●案例A：5年以內出售：

    王女士於2003年10月在回龍觀購得一套15.9萬的經濟適用房，建築面積為60平方米，由於個人原因將於近期出售。該房產未超過5年。對王女士來講，該房產只能出售給滿足購買經濟適用房條件的人，且出售價格不應高於購買時的單價。則買賣雙方需要交納的稅費如下：

    對象     稅種     金額（元）

    賣方     印花稅：房產總價的0.05%。即159000×0.05%     79.5

    王女士 賣方合計     79.5

    買方　 印花稅：房總價的0.05%。即159000×0.05%     79.5

    契稅：房產總價的1.5%，即159000×1.5%     2385

    土地出讓金：如果政府對購房人審批的總房價 2900

    為18萬元，大於實際購買房屋的成交總價

    （15.9萬元），　則不需要交納土地出讓金。

    如果政府審批購房人的購房總價為13萬元

    小於實際購買房屋的成交總價（15.9萬元）。

    則需要交納綜合地價款。綜合地價款為差價部分的

    綜合地價款10%，即（159000-130000）×10%

    買方合計:（無土地出讓金） 2464.5

    總計:（有土地出讓金） 5364.5

    ●案例B：5年以外出售：

    王女士近期打算以25.2萬總價賣出2000年2月在天通苑購置的一套經濟適用房，該房產的建築面積為70平方米，當時購入價為18.5萬元。由於該套房屋出售時王女士的持有時間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費者，並可以市場價出售。則買賣雙方需要交納的稅費如下：

    對象     稅種     金額（元）

    賣方     印花稅：房產總價的0.05%。即252000×0.05% 126

    王女士 土地出讓金：5年以上按照市場價出售的經濟適 25200

    用房需要交納合同標的額的10%作為綜合地

    價款，即252000×10%    

    賣方合計 25326

    買方 印花稅：房產總價的0.05%。即252000×0.05%　 126

    金先生 契稅：房產總價的1.5%，即252000×1.5% 3780

    消費者 買方合計 3906

    通過以上案例，希望給消費者在二手房交易中提供一些幫助，在處置房產的過程中也做到心中有數。同時，提醒大家要注意交易時的具體金額，以稅務部門發布數據為准。

    新政出臺後二手房市場反應強烈。