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[提要]四月中旬以來,股市接連暴跌,相當多的分析人士認為『史上最嚴厲的房地產調控』是最主要的誘因之一。
四月中旬以來,股市接連暴跌,相當多的分析人士認為『史上最嚴厲的房地產調控』是最主要的誘因之一。並且,由於房地產行業產業鏈條長,所需資金量大,同時具有金融屬性,對房地產行業實施的宏觀調控政策作用到股市上,往往產生『牽一發而動全身』的功效——不僅房地產板塊率先下跌,而且拖累到銀行、鋼鐵和水泥等類股票下跌。
既然股市下跌與房地產調控政策的關聯那麼緊密,如果我們能夠探明房地產調控政策可能的趨勢,就有可能找出股市重回昇勢的鑰匙。至少,我們可以透過這種分析找出穩定當前股市的一些策略性的辦法。
房地產調控對股市有衝擊但也有好處
從進入新世紀的幾次宏觀調控來看,房地產業都充當了『急先鋒』。如2004年至2006年,政府加大了對房地產市場的調控力度。滬深股市在這段時間裡基本上低位運行。但隨後因股權分置改革的『溢價效果』逐步顯現,滬深股市逐漸脫離底部,走出上昇行情。
2008年第四季度,為了應對國際金融危機的衝擊,政府陸續推出刺激房地產投資和銷售的相關政策,滬深股市在房地產板塊的帶動下,走出了一輪強勁的上昇行情。
進入2010年三到四月份,以遏制部分地區房價過快上漲為主要指向的房地產調控政策密集出爐,促使房地產類上市公司備受壓制,股價隨即下調。
4月17日,《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》正式頒布,令對房地產調控抱有僥幸心理的人放棄了幻想。滬深股市應聲下跌。至7月1日收盤,房地產板塊指數較4月16日收盤下跌近27%;雖然這兩天有所回昇,跌幅仍為23%左右。而房地產板塊上漲,則往往有效刺激人氣。如5月18日房地產板塊整體反彈,上漲幅度超過5%,而當日上證綜指上漲1.36%。
也有專業人士認為,此次房地產調控政策令相關股票『應聲而落』,只是使該累股票回吐了之前瘋長的部分,回歸合理的價位區間。因此,調控政策擠掉了房地產資本中的泡沫,有利於股市重新進入良性軌道。
滿足一般居住需求是本輪調控大方向
由於2010年的此輪調控政策帶有鮮明的抑制的意味,一些人開始懷疑房地產業在國民經濟發展中的地位。已有專家引經據典地分析說,地產和建築業在國民經濟中的拉動力遠沒有想象中的那麼強。
這其實進入了一個誤區。對房地產進行必要的調控,並不意味著要壓制這個產業的發展,而恰恰是為了實現該產業的健康發展。甚至於,正是由於房地產行業所拉動的產業鏈條很長,政府在實施宏觀調控時反倒有些投鼠忌器。既要維持其拉動經濟增長的作用,又要遏制其中的泡沫成分,這是制定和實施房地產調控政策的難點所在。
另一個誤區則顯得有些『刻意』:新一輪房地產政策針對部分城市房價過快上漲,針對性很強,並沒有抹煞房地產正常作用的意味,但很快,調控就被戴上了『史上最嚴厲』的帽子。並且,每出臺一項具體措施,『可靈活操作』流言就開始散播,政策效應被頻繁『打折』。這種刻意的潛臺詞是『堂皇』的:中國經濟發展倚重房地產,下半年GDP增速回落後,房地產調控必會松動。
兩種誤讀皆有道理,但又都不准確和全面。2010年的調控的確與前幾次調控有所不同,最重要的變化是對房地產作為民生保障的功能有了更為深入的認識。此次調控的目的並不是單純打擊房地產投機投資這麼簡單,更深層次的目的是要讓房地產回歸居住,要解決的是一個中國整體的民生問題,一個關系到社會穩定發展的可持續的民生問題。
早在此輪調控開始時,網上開始流傳一張中國房地產行業崩盤的時間表,通過列舉中國房地產運行的歷史和現狀,對比日本在簽訂《廣場協議》後出現的房地產崩盤,模擬出時間表。雖然這個時間表並不科學,但對我國房地產業的管理還是很有警示作用。如果我們不及早調控,不科學規劃,房地產業淪為資本的炒作平臺,最終遭殃的不僅是中國經濟,而且首先會損害資本市場的發展。
此輪調控所出臺的政策都是為了讓房地產市場快速回到健康發展的軌道,為給房地產行業可持續發展創造更順暢的環境。新『國十條』頒布後,各地在出臺地方版調控細則時,也相應地推出地方性的中長期規劃。地方執行細則與中央政策目標保持了高度一致,且方法統一,政策傳導機制也隨之暢通起來。
為了滿足一般居住性的剛性需求,有效實現這部分市場的『正效應』,政府對保障性住房做出了量化安排和部署,住建部與各省級政府簽訂了保障性住房建設任務書,從行政手段上進行監督。
房價回歸合理區間整體利於股市
國土部部長徐紹史7月4日表示,再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整,房價會有所下降。這是官方做出的一次最直接了當的市場趨勢判斷。
房地產新政實施近3個月來,各地住宅成交一片慘淡。二手房成交量環比、同比大幅下挫。6月份以來,北京上海等大城市的多處新盤甚至連日『零成交』。根據統計局公布的5月份房地產運行數據顯示,5月份全國商品房銷售面積6777萬平方米,環比下降15.8%。另據統計局5月數據,70個大中城市房屋銷售價格環比僅上漲0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個百分點,房價穩步回落的趨勢明顯。
盡管房價下調已成必然,但據此認為調控的目的僅僅是讓房價下調,就不夠全面了。應當說,讓住宅回到合理區間只是調控的一個手段,終極目標還是讓房地產行業長期健康穩定發展。
房地產行業的發展牽涉到上下游眾多產業,其能否穩定發展直接關系到資本市場上的主要板塊。近3個月來的房地產調控,房地產板塊多次帶動大盤衝上回落,其相關鋼鐵股、金融股更是隨之劇烈波動。
房地產行業藍籌股對我國股市影響甚大,隨著房地產調控逐步落實,不僅房地產板塊的估值會趨於明朗,也會穩定人們對與之相關產業板塊的預期。更深層次看,房地產調控得力,將對於穩定我國股市發揮重要作用。
從長遠來看,為房地產行業找到一條可以持續健康發展的路徑,形成符合中國國情的、良性發展的模式,股市中的房地產類股票仍將獲得長足的上漲空間,給投資者帶來穩定可靠的收益。就與房地產關系最密切的金融業而言,將會隨優質房地產信貸比例的提昇,實現自身業績提昇。
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