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新華網上海7月6日電(記者葉鋒)近期,一些地方的新房無人問津,中介門庭冷落,甚至出現『零成交』現象。成交的持續低迷成為困擾一些地方房地產市場的主要問題。
新一輪調控至今,這種相持局面已維持兩個月有餘。目前,投機投資性需求暫時得以遏制,但成交量的長期低迷畢竟不是正常狀態。問題是:如何打破眼下這種僵局?
『零成交』折射了什麼?
『五月份一單沒做,六月份只做了一單租賃,這兩個月只能拿1500元的底薪。』7月3日,上海閔行區七寶板塊一家二手房中介的業務員郁悶地告訴記者。他說,現在每天最主要的工作就是打電話,『維護客戶關系』。他所在的門店6月份成交量同比下降約七成。
一手房領域的『零成交』同樣在各地出現。在北京,當地房地產交易管理網的數據顯示,6月上旬北京147個樓盤出現零成交。在上海,中國指數研究院對該市6月在售的456個項目的監測顯示,多達66個樓盤當月成交為零。在深圳,不少別墅等高檔房源已連續兩個月未售一套。
中國指數研究院的分析顯示,零成交的樓盤大約可分為幾種類型:一、『不愁賣』,這類樓盤前期成交較好,價格高位運行;二、『還在漲』,樓盤價格逆勢上漲,有些別墅漲幅更是達到一兩成;三、『比較貴』,價格明顯高於周邊樓盤;四、『慢慢賣』,即銷售情況一直欠佳的項目;五、『剩不多』,即尾盤銷售的項目。
『零成交』的背後,是樓市的持續低迷。中國指數研究院的統計數據顯示,5月監測的30個城市中,有29個城市新建商品住宅成交面積環比下跌,半數城市成交量下跌接近或超過50%。6月,大多數城市成交量在5月份的基礎上進一步下跌。
『投資投機者對市場十分敏感,他們退得很快。』永慶房屋公司總經理陳史翎告訴記者,『從4月份開始,公司在上海的50多家門店就幾乎沒有接待過一位溫州炒房者。』
『零成交』的背後,是買房者的持續觀望。中國指數研究院近期發布的一份購房者調查統計結果顯示,今年二季度有意『加緊購房』的人僅為8.3%,遠低於一季度17.5%的水平;而『延遲購房』的人則有20.9%,比一季度高5.6個點。
『零成交』似乎也是開發商與市場間形成的一種『默契』。在成交遇冷之際,樓市供應也顯著走低。以上海為例,上海『網上房地產』數據顯示,6月上海僅推出了51.25萬平方米新房源,環比下降46.3%,是網上房地產公布統計數據5年以來的同期最低水平。
上海一家中型房企目前在郊區有一個10萬平方米的商住綜合項目。該企業負責人告訴記者:『我們一般通過延緩施工、推遲銷售來緩解市場滯銷帶來的資金壓力』。他決定把這個原本年底上市的項目推遲到明年。
房價『局部』偶跌尚未達到市場預期
目前不少城市部分區域房價出現了一定程度的下跌,但絕非『一片普跌』。即使下跌,也多是在今年一季度高位基礎上的小幅回落,跟去年底的房價相比依然高出一截;而且,個別區域的房價並沒有明顯的松動,甚至逆勢上漲。
比如,上海二手房指數辦公室的報告顯示,6月上海二手房價格指數為2565點,較上月下跌17點,環比下跌0.68%。這是上海二手房價格指數自2009年3月以來歷經15個月上昇後首次回落。在長寧古北、普陀長壽等投資客集中的板塊,6月還湧現一批『特價急售』房,部分房源甚至降幅達到15%-20%。上海外環及外交環的房價在6月波動相對明顯,下跌幅度均超過1%;但高價住宅集中的9個市中心區房價平均下跌僅為0.4%,盧灣、靜安兩區更是有0.12%和0.11%的小幅上漲。北京市統計局發布的統計數據則顯示,5月份北京市房屋銷售價格環比下降僅0.1%。
陳史翎說,現在一些打折樓盤折前的價格大多是在3月中旬左右最高點的報價,即使按八、九折計算,現在的報價也離市場預期有差距。比如,上海松江一個名為『薔薇九裡』的樓盤,目前推出一批『特價房』,均價為每平方米1.2萬-1.3萬元,較此前1.6萬元的均價有一定下降,但依然明顯高出去年底1.1萬元的銷售價。
為何會出現這種漲跌互現、遮遮掩掩甚至明降實昇的情況?知名房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝說,目前市場還處在下行過程中、還沒有到達底部,現在推新盤有很高風險,『如果你降價10%銷售,但隨後有人可能降15%、20%,那樣先降價銷售的企業就很尷尬。』
陳史翎則認為,上市房企每季度、半年等都有面向股東的盈收壓力,因而會有選擇地降價銷售,『總體看來,目前房企的資金流沒有問題,還沒有到迫不得已需要大范圍降價促銷的時候。』
盤活樓市的『口子』何時打開?
上述中國指數研究院的調查結果還顯示,今年二季度,認為房價會『小幅上漲』的人為11%,已遠遠低於一季度時的34.1%;而認為將『小幅下降』的購房者為39.2%,遠遠高於一季度的19.8%。可見,新一輪樓市調控政策實施兩個多月以來,市場對調控新政策的信心正在增強,對房價合理回調的預期正在強化。
如何打破眼下的僵局、盤活樓市?業內人士分析,其內在因素是開發商的資金情況。
數據顯示,一季度上市房企板塊經營活動現金流量淨額為-418.58億元,預計二季度後開發商資金缺口還將放大。目前,上市再融資幾乎處於停滯狀態,個人信貸也持續收緊,如果房屋銷售面積繼續大面積下滑,開發商的資金面和降價銷售的壓力將進一步增大。
其外在因素,則是調控政策的執行力度。住建部政策研究中心一位負責人日前公開表示,『對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分准備』,使市場進一步堅定對調控的決心。此外,這位負責人還提出,『要縮短觀望期,地方政府要抓緊出臺調控細則,加大對囤房、囤地等違規行為的處理力度,並加大供應量』。上海市住房保障和房屋管理局的相關負責人日前也直言,『目前不少開發商的定價策略是有問題的』『開發商要調整心態、認清大勢,合理定價。』
一些業內人士還認為,『地市』直接影響著『樓市』的預期,目前激活樓市的關鍵是要堅決抑制土地價格快速上漲的勢頭,並以『面粉』價格的合理回落帶動『面包』價格的下行。