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中國房地產測評中心於2009年5月19日在上海發布了《2009年中國房地產上市公司測評研究報告》。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌先生、易居(中國)董事會主席周忻先生、易居房地產研究院院長張永岳教授、克而瑞(中國)信息技術有限公司總裁丁祖昱先生、新浪房產事業部總經理羅軍先生等出席了當天的發布會。中國房地產測評中心副主任兼秘書長龍勝平博士在會上就《2009年中國房地產上市公司測評研究報告》的排行榜和測評成果進行了深入全面的說明。
中國房地產測評中心認為,盡管中國房地產行業的市場集中度不高,但由於房地產開發具有較強的地域性特點,從分區域各指標分析,區域龍頭開發商在區域市場的市場集中度具有明顯優勢。如萬科在深圳按銷售金額計算的市場佔有率達到10.98%,其開發規模、定價策略等行為的變化會對深圳房地產市場產生較強的引導性作用,顯示出一定的市場控制能力。
根據測評中心研究成果,2008年積弱的房地產需求對開發企業的庫存造成很大壓力,盡管2009年第1季度全國市場出現成交放量,但企業仍然面臨著較大的庫存壓力。統計顯示,滬深103家房地產上市公司的存貨總額為4566億元。鑒於2009年第1季度季報出具時間不同,以滬深房地產上市公司綜合實力30強企業為參照來說明目前房地產上市公司的庫存變化。滬深房地產上市公司30強2008年末的庫存總量為3376億元,2009年第1季度的庫存總量為3422億元,較2008年底微增1%,主要是因為企業在采取策略消化原有庫存的同時,在目前良好的銷售形勢下,加速了在建項目的投入比例和建設進度,導致存貨總量沒有出現下降,但得益於2009年一季度良好的市場銷售,多數房地產上市公司的存貨結構得到一定程度的改善。
通過深入研究房地產上市公司淨利潤的變化,測評中心發現企業兩極分化現象較為嚴峻。103家滬深房地產上市公司中有45.24%的企業出現淨利潤下降,加上虧損擴大、由盈利轉為虧損的公司數目,則高達53.17%,平均降幅達27.93%;淨利潤增加的公司佔比為40.48%,平均增幅高達77.47%,顯示出行業苦樂不均的態勢,對於虧損擴大的公司而言,未來面臨較大的破產清算風險。
測評中心發現,住宅市場供求結構性矛盾突出,暢銷和滯銷房型結構並存,同時價格分歧明顯。根據CRIC系統對上海2009年第1季度商品住宅成交統計結果顯示,一室和兩室住宅的成交量佔商品住宅成交總量的52%,其他城市的情況與上海類似。另外,上海市單價10000元以下的住宅成交量佔到了成交總量的43%,這從另一個方面證明了目前市場上的供求出現結構性失衡現象,中低價住宅受到市場歡迎,開發這些物業的企業在『小陽春』庫存消化很快;而對於庫存物業以高端住宅或商業物業為主的地產商則幾乎沒有感受到陽春的溫暖。
測評中心認為,全球經濟受金融危機重創,加之突如其來的全球性甲型(N1H1)流感病毒疫情,全球經濟形勢更趨嚴峻。就國內經濟形勢看,2009年前兩個月個人所得稅增速比上年回落8.7個百分點,居民收入預期下降將進一步制約未來消費擴張,未來消費啟動仍存在很大的變數。因此在消費收縮、宏觀經濟尚未企穩的情況下,房地產企業的未來發展也充滿了諸多的不確定性。
從發達國家和地區房地產業發展的軌跡看,房地產市場實現全面復蘇和增長與宏觀經濟狀況有著密切的關系,在較短時期內會出現一系列的波動性調整,即會出現長度為1到2個季度的短時價格和成交量止跌上漲現象,但房地產行業調整的總體趨向不會出現大幅度變化,在房地產市場需求總體不穩定的情況下,無法對全行業整體走出衰退寄予過高期望。
測評中心研究發現,在行業快速發展階段,房地產開發企業偏重於規模化發展,強調『做大』,注重利潤增長,企業的內部管理問題被掩蓋在企業的利潤增長中。2008年的嚴冬之寒告誡企業必須糾正以往的『牛市思維』,及時轉變發展模式,將企業增長方式從『規模速度型』轉變為『質量效益型』,房地產開發企業尤其是大型房企需要更加有效地控制成本,在加強管理的同時,平衡集權與分權的管理,進而提昇公司的核心競爭力。
測評中心發現,萬科、中海、保利、金地、華潤置地、遠洋地產等多家優勢聚集型上市公司,均已醞釀或開始調整企業的發展模式,重新調整和確立母公司與子公司的權責關系,將此前激進擴張中下放的權力回收,加強風險與成本控制能力,開始回歸客戶、產品以及投資回報的商業邏輯原點。
2009年中國房地產上市公司綜合實力20強