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近期,北京等地產權交易所陸續傳來房地產企業股權掛牌的信息,而且,其中不乏價格逾億元的大宗交易。一位分析人士稱,房地產企業股權頻繁轉讓的背後,是當前房地產市場的現狀以及未來發展形勢。在樓市預期不太樂觀的前提下,房地產企業的重組整合行動有可能越來越多。
地產股權持續熱銷在2008年的最後兩個月裏,產權交易所連現房地產股權賣單。
最新的一個賣單出現在2008年12月29日,中國葛洲壩(行情股吧)集團掛牌轉讓旗下葛洲壩海集房地產開發公司31.5%股權(共持有99.167%),掛牌價格2億元。據瞭解,海集房地產是一家註冊資本6億元的大型國有控股企業,資產總額35.05億、淨資產6.11億;相對其資產規模而言,公司的盈利能力比較有限,上年主營業務收入44.22萬、淨利潤3萬元。而海集房地產31.5%股權對應評估值達1.99億元(評估基準日2008年9月30日),葛洲壩集團是小幅溢價出售。鑑於海集房地產是專門從事房地產開發的國有控股企業,葛洲壩集團提出,爲更好地開展業務,受讓方應爲一家以房地產開發經營爲主的國有或國有控股企業,擁有房地產開發一級資質,註冊資本金不低於2億元。
此前的2008年12月24日,中國房地產開發集團掛牌轉讓旗下中房集團大地土地發展公司90%產權(共持有100%),掛牌價格2038萬元。根據產權交易所提供的信息,大地公司是一家註冊資本2000萬元的小型企業,資產總額6105.96萬元,淨資產1928.73萬元,但公司的上年主營業務收入和淨利潤卻非常可憐,分別爲0元和0.000011萬元。對於大地公司上述90%股權,中介機構給出了1735.86萬元的評估值(評估基準日2008年8月31)。
2008年12月19日,國家開發投資公司掛牌轉讓所持北京嶽安實業股份有限公司27.16%股權(4900萬股股權),掛牌價格3940.92萬元。據瞭解,嶽安實業也是一家大型國有控股企業,註冊資本1.80億,資產總額4.60億,淨資產1.19億,盈利狀況同樣不太樂觀:上年主營業務收入1億、虧損6134.34萬元。27.16%股權對應評估值3940.92萬元(評估基準日2007年12月31日),與國家開發投資公司的掛牌價格一致。
看淡今年樓市?房地產企業股權頻繁轉讓的背後,是當前房地產市場的現狀以及未來發展形勢。
業內人士認爲,稅收優惠政策可能有一定的滯後纔會顯現出效果。2009年房地產市場會否轉穩,還存在不確定性。這一點也可以從監管部門的態度上顯露一二,正如財政部所傳遞出的信息,“2008年對房地產市場稅收政策調整比較密集,如果執行得好可能會延續這些政策,如果執行得不好,2009年可能考慮是否有其他更好的政策措施。”
對於房地產市場的政策因素及其作用,國際評級機構穆迪公司的高級副總裁劉長浩表達了自己的看法,“爲了穩定市場,中央政府近期宣佈了多項措施,包括減稅和放寬按揭限制,與此同時,地方政府亦採取措施來鼓勵購房。但這些措施的影響仍然未能確定,而且,監管機構未來取向的不確定性,亦爲開發商帶來高水平的監管風險。”
安信證券高級行業分析陶學明認爲,結合鼓勵首次和改善性購房、連續降息等政策,政策已明確傳達了拯救經濟、拯救地產行業的取向,但短期內房地產救市政策仍將在多方利益博弈中謹慎前行。她說,這一點可以理解,因爲優惠措施如果覆蓋到廣大改善性購房者,再考慮到大量的存量貸款不得不做出相應調整,銀行利益必定受到較大損害。因此,“我們更歡迎顧及多方面利益的具體細則,這對地產行業也是有利的。”
開發商則用實際行動表達了它們對政策力度、市場狀況的評判和預期。早在三、四個月前,部分房地產商已主動調整開發節奏、適時收縮開發戰略。數據顯示,2008年9月,房地產行業土地購置、開發、新開工量進一步回落,其中,全國土地購置面積2595萬平方米,同比下降了36%;土地開發面積1369萬平方米,同比下降32%。2008年10月,行業龍頭萬科和保利都沒有新拿項目用地(這也是萬科今年以來首次沒有拿地),更具有標誌性意義。而根據萬科三季報,公司2008年全年開工面積將在年中計劃的基礎上再調減110萬平方米至570萬平方米,前十月累計購置的土地面積也僅爲380萬平米,遠低於年初的拿地計劃。業內人士認爲,“房地產企業會根據政策力度、市場狀況做出後續進一步調整。”
就北京樓市而言,它還能在房地產市場整體走低的大環境中堅持多久?陶學明認爲,上海、北京似乎在步深圳後塵。2007年7月至2008年2月,深圳樓市維持滯脹現象,即住宅成交量同比持續下跌,而房價穩定在15000元/平米以上;隨後,住宅成交量加速下降、房價持續下跌,短短3個月內,深圳房價就跌到了11000左右,2008年5月份時已跌至2007年年初的水平。北京、上海的滯漲現象比深圳稍晚,始於2007年底、2008年初,截至2008年7月份已維持了八個月,與深圳2008年3月之前的狀況相當類似,由此來看,未來幾個月內京、滬的房價調整也是不可避免的,但調整深度可能弱於深圳。
一位分析人士稱,行情低迷之時,也是行業洗牌之時。在樓市預期不太樂觀的前提下,房地產企業的重組整合行動也會越來越多。
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