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12月熱詞:抄底
2008年,開發商經歷了前所未有的困難,經濟風暴的襲擊更讓開發商雪上加霜。購房者似乎對市場失去了信心,好在政府及時出手拯救經濟,一系列刺激消費的政策出臺。諸如4萬億擴大內需、減稅,更破天荒地將存貸款利率數次下調。短短兩個多月之內,央行連續四次降息,且幅度遠超市場預期。年底政府各項救市政策的集中出臺,使極度缺乏信心的市場看到一絲光明。
同時,開發商也采取各種方式自救,從一開始優惠打折式的暗降,特價拋售,到亮出底牌直接降價,讓消費者濃重的觀望情緒有所好轉,利於市場信心的恢復。一方面是政策方面的利好,使購房者清楚地看到國家促進經濟增長的決心;另一方面房價下行逐步接近消費者心理預期,促進部分剛性需求者提前放棄觀望。無論是自住買房人還是投資客,隨著政策的不斷出臺都在不斷詢問:目前是否到了抄底的時候。
政策背景:
利好政策不斷出臺
12月對房地產市場而言可謂政策利好不斷。中國人民銀行日前宣布,從2008年12月5日起,下調工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款准備金率1個百分點,下調中小型存款類金融機構人民幣存款准備金率2個百分點。
2008年12月13日國務院辦公廳下發《關於當前金融促進經濟發展的若乾意見》,其中針對房產市場的意見指出:落實和出臺有關信貸政策措施,支持居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房。
而2008年12月17日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,為進一步鼓勵普通商品住房消費,對滿足條件的個人購買第二套普通自住房貸款予以放寬,並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。
具體內容為:對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策;對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中,將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
事件:
自住客年底頻頻出手
在利好政策和開發商加大打折力度的綜合作用下,一些低價開盤的新盤出現了少見的搶購場面。先是遠洋·沁山水以低於周邊樓盤價格2000多元的超低價開盤,開盤當日即告售罄,接著位於東四環的金都心語推出的200多套8800元/平方米的低價房,開盤半天時間也告售罄。而該項目於12月6日再次推出的200餘套此類低價房,火爆程度依舊。這些樓盤的共同特點是開盤較周邊同檔樓盤價格低很多。
與此同時,受利好政策的影響,二手房市場也有類似征兆。據21世紀不動產、北京中原等多個門店反映,只要業主的價格松口到適當水平,就能成交。21世紀不動產北京區域11月份二手房的交易量環比增加了近20%;據北京中原三級市場部監測數據顯示,11月北京中高檔二手商品房成交均價為13682元/平方米,呈下降趨勢,而成交量則環比上漲16.56%。
觀點:
年底理性抄底
樓市利好政策頻出,開發商加大打折促銷力度,以及近來消費者不斷出手交易頻頻,這些是否意味著樓市已經到底了呢?買房人是否可以出手抄底了呢?
21世紀不動產高級分析師孟奇結合近幾年對市場運行情況分析說,對於剛性需求來說,年底年初可能是購房的最佳時間段之一。主要是因為,年底是開發商集中還款的高峰期,包括到期的施工款、銀行貸款及其他借款都需要償還,地產上市公司由於追求年報業績甚至需要對部分樓棟清盤結算。這種巨大的資金壓力,迫使有樓盤在售的開發商不得不拿出部分戶型高折扣出售。孟奇建議,對於自住需求強烈的消費者,在多次踩盤(交通、規劃、設計),偵查好自己的中意樓盤後,一旦開發商被迫低折扣售房,可果斷出手。
目前市場上一些大型的主流地產項目房價基本不會再降,亞豪房地產服務機構副總王英男認為,大型地產公司和國有上市地產公司,融資渠道比較廣,資金鏈上不容易出現斷裂,加上前期銷售積累的資金,足以使他們安然度過年關,無需再通過降價等銷售方式來實現資金的回流。目前可以購買這類型的樓盤,購買風險比較小,同時樓盤品質也有所保障。
但是對於一些中小型項目,尤其是五環外靠降價來回流資金的房企,王英男提醒消費者,在考慮其優惠價格、居住及交通時間成本的同時,還要考慮該項目的資金情況,是否會存在延期或爛尾的風險。
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