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物流地產,對於很多人而言,還是一個新鮮的名詞,儘管從1993年開始這個概念就已經由全球工業物流地產老大——美國普斯洛公司帶進中國了。所謂“物流地產”,就是指房地產商根據顧客的需求,選擇合適的地點,建成相關物流設施後,再轉租給客戶,比如製造商、零售商、物流公司等,之後,再組建一個資產管理隊伍進行物業管理和服務。商業、住宅地產與物流地產的根本區別在於,開發商業住宅地產時,開發商最關心的是儘快賣完自己的房子。然而物流地產開發的收益卻是在開發之後,不僅要建好市場,還要經營好市場,管理好市場,保持物業的持續增值能力。
物流地產的概念進入中國已經有15年了,之所以並不廣爲人知,其中一個重要原因就在於對於房地產商而言,物流地產的利潤率遠不如開發寫字樓、住宅高。普洛斯公司中國區總裁梅志明指出,“物流地產和商業、住宅地產不一樣,這裏沒有暴利,追求的是一種緩慢而穩定的利潤回報。物流地產的最大優點在於穩定。由於租賃期相對較長,即使是市場波動非常大的情況下,對租金收入的影響相對比較小。”如果把開發寫字樓、商品住宅比作是饕餮大餐的話,那麼開發物流地產,充其量也不過是細嚼慢嚥。不過,就目前來看,對房地產商而言,饕餮大餐正在撤席,細嚼慢嚥的日子已然開始。
不過,細嚼慢嚥至少不會餓肚子,而且,其中的美味只有嘗過的人才知道——那就是拿地相當的便宜。因爲儘管住宅地產投資受限,但物流業則屬於國家鼓勵範疇,儘管土地政策收緊,該領域拿地仍相對容易。據中國房地產及住宅研究會常務副會長張元端介紹,土地在開發之前有很多名目,比如有工業用地(工業地產)、倉儲用地(物流地產)、住宅用地和商業用地等。根據土地的用途不同,土地的價格也不同。開發商心裏有數,做地產項目,影響利潤的關鍵因素在於土地成本,廉價土地是他們發家的資本。世邦魏理仕發佈的“2007年亞洲地產市場報告”顯示,新的土地出讓政策後,即使上海工業地產平均價格也僅爲879.4元/平方米,連住宅開發的零頭都不到,而低成本就意味着低風險。
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