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天津北方網訊:近一段時間,二手房買賣中由於賣家違約造成房屋合同糾紛的事情不少。本市律師黃培介紹,如果賣方違約,買方應該學會維護自己的權益。
首先,要確認買賣雙方是否簽訂了書面的買賣合同。如果雙方只是口頭約定,而沒有書面合同,就不能認定口頭約定爲有效的房屋買賣合同,因爲法律規定房屋買賣應當簽訂書面的轉讓合同,在未簽訂書面合同的情況下,雙方的權利義務約定均不明確,這樣的合同不能成立且無效。房屋買賣合同包括在房地產交易中心網籤的合同,也包括買賣雙方私底下籤訂的合同。要找到對自己有利的證據,比如賣方違約的證據、買方遵循合同的證據。如果經過買方提醒,賣方仍拒絕履行合同,這時買方可委託律師以律師函的形式催告賣方履約。經律師催告仍無效,買方可以到法院起訴賣方。
買方可有兩種訴訟請求:一是要求解除合同並賠償損失。這時買方可利用定金雙倍返還、違約金、損失賠償等方式來主張權利。違約金一般約定是房價的20%。另外在計算損失中,既包括實際損失,也包括預期利益損失,即因賣方違約延誤導致同樣的房子價格上漲,那麼上漲的房價仍應算作預期利益的損失。二是要求賣方繼續履行合同。《合同法》規定了三種不能繼續履行合同的情況,即:法律上或者事實上不能履行;債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高;債權人在合理期限內未要求履行。一般情況下,法院會支持繼續履行合同的訴請。
只要雙方簽訂了有效的房屋買賣合同,任何一方不能隨便違約,一旦違約必然受到法律的懲罰。(北方網編輯孟建)