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樓市進入寒冬,房價步入下行線已經是不爭的事實。對於買賣雙方來講,雙方又將進入新一輪的僵持局面。對於開發商來講,現在已經不是討論房價降不降的問題的時候了,現在開發商擔心的是,房價降多少購房者纔會買自己的帳。對於大多數開發商來說,只要房價下降能讓購房者回心轉意,開發商就願意降價。對於購房者來講也面臨同樣的問題,那就是房價何時才能降到頭,每個人消費的時候,都願意在商品價格最低的時候再出手,這樣最划算,大家都想抄樓市的底,但是底在那裏,只有天知道。
房價下降到何時是個頭,對於買賣雙方來講都是一個非常重要的問題。但是房價下降不是一道方程題,通過公式和計算就能得到一個準確的答案。有人大膽預測房價下降50%纔算到底,持這種觀點的人大都站在買方這邊。而對於開發商來說,則希望房價只下降個20%就到頭,然後通過中央和地方政府的託市之策再把房價炒上去。其實對於這個問題,我們不妨採用“當局者迷,旁觀者清”的思維進行思考,因爲買賣雙方都在高山雲深處,看不清楚廬山真面目,我們來看看地方政府和銀行對房價的看法和態度,看看他們對於房價底線的容忍度是多少。
對於地方政府來說,我們以北京爲例子,我認識從政府的立場來分析,政府不會容許商品房的價格低於同區域的限價房的價格。比如北京回龍觀地區政府新推出的一塊限價房土地,政府規定銷售價格不得高於6700元/平方米,政府制定限價房的價格是根據同區域商品房的銷售價格推理出來的,周邊區域目前的商品房銷售價格大都在1萬元/平方米左右。我們試想一下,如果一旦周邊的商品房房價迅速下降到每平米7000元,那麼限價房肯定是無人問津的下三爛的貨色了。所以從政府角度出發,如果商品房價格低於或等於限價房的時候,就一定會採取相關救市政策出來託市。從另外一個角度分析,地方政府不願意房價下降的根本原因還有一個,那就是財政收入的減少。
從銀行的角度來分析,我在前段時間就寫了一篇專門的文章來論證此事情,銀行的底線是房價下降不能超過40%,在我國購房者大多數採取銀行按揭的方式買房,而且大多數人首付款的比例在30%~40%左右,如果房價下降超過40%,則會給銀行帶來無窮的金融隱患。如果一個人在07年花了100萬購買了一套房,交了40萬的首付款,貸款60萬。到了08年的時候,如果房價下降超過了40%,那麼這套房屋的實際價值只剩下了不到60萬,那麼對於這位購房者來說,他完全可以選擇斷供,放棄這套房,把房價繼續下跌的房屋資產貶值風險象繡球一樣“拋”給銀行,而這個球對於銀行來講,就是一塊燒紅了的鐵,會把自己燒的體無完膚。
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