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新政重點是擴大成交量
-上海社科院城市與房地產研究中心 張泓銘研究員對於當前上海樓市現狀及其趨勢,我的認識是五句話:成交量嚴重萎縮、成交價格微幅迴歸、資金週轉顯得緊張、整體暫無危機、趨勢堪憂。
政策調整要達到的目的,應該是推動上海房屋尤其是住房消費,以促進上海經濟的平穩發展;同時,恢復上海樓市的穩定運行,擺脫低迷狀態。毫無疑問,經濟增長爲首要目的,穩定樓市爲第二目的,位置不能顛倒。所以,對這次樓市政策調整,不能簡單以“救市”來稱呼。“救市”兩字遠不能涵蓋此次政策調整的全部積極含義。
政策調整的具體任務,應該是推進樓市交易,擴大成交量,達到上海市場的供求平衡;而不是致使房價反彈走高,更不是營造火爆的樓市。樓市成交量和房價之間是正相關的關係,成交量的擴大確有支撐房價的作用,企圖既擴大成交量又要房價固定不變是不現實的。但是,在指導思想上,我們只能追求成交量的擴大,而不追求房價的反彈。如果一定要在房價問題上做出客觀選擇的話,只能說在成交量擴大的前提下,使樓市供求達到某種平衡,同時使房價在現有的基礎上基本穩定下來,既不致快速跌落也不復明顯反彈。人們已經受夠爆冷、爆熱之苦,不希望重蹈“福兮禍所依”的覆轍。
行業面臨深度調整 -華東師大東方房地產學院 張永嶽教授當前,中國房地產業正面臨深度調整。如何活躍市場,保持行業規模、穩定發展?如何關注民生,協調利益、促進產業和諧健康?應是當前政策及社會關注的重點。談兩點看法:
一是以規模求穩定。產業的穩定發展需要一定規模保證,房地產業也是如此。發展過快、規模過大,容易導致空置率增高,結構性失衡,房價快速上漲,對整個資源、環境、經濟和社會的可持續發展帶來不良後果;規模過小,又不利於居民住房條件的改善,也將影響相關產業和國民經濟的發展速度和規模。自去年第四季度以來,受國內外經濟形勢及房地產調控政策等多種因素的影響,全國房地產成交量在觀望氣氛中急劇下滑,上海房地產市場也步入觀望狀態,市場進入“供過於求”週期,商品住宅市場更是連續9個月出現供求比大於1的情形。由於市場低迷,新開工面積、投資增幅、相關產業增長同比迅速下降,這種下降如果不在政策調整中轉化,必將促使相關經濟下滑。因此,激發市場活力,提高交易量,保持規模發展是當前房地產政策調整的着力點。
二是以和諧促健康。近年來房地產經濟領域爭議不斷,其背後涉及到利益的協調。由於產業影響大,房地產業也肩負着更多“社會責任”,其和諧發展是社會和諧發展的重要組成部分。中國房地產業在發展過程中,仍要高度關注民生,特別是普通百姓的訴求。加快住房保障制度的建設,調整優化現有利益分配格局,都是現有政策必須關注的重點。
意在修復百姓信心 -上海財經大學房地產研究中心 印華教授中央表態重在修復百姓信心,我反對救市、打市,這些都沒有必要。現在的問題是:
一、房地產成了諸多問題的“替罪羊”。經濟問題要用經濟科學來解釋、解決,泛政治化只會適得其反。修復信心不容易,政策不會立竿見影,需要半年到一年的時間。
二、決策層對房地產業要解決的問題、性質、功能應該有正確認識和評價。房地產市場只能解決有支付能力的那部分需求,無支付能力的需求需要社會保障跟進、滿足。這輪漲價與逆向調節有關,緊縮地根銀根、加稅加息、漲地價都推動了房價上漲。
三、要解決的根本問題是土地要素的優化組合、稀缺資源的保值增值。中國目前土地不多,利用效率低,要素市場是最高層次的市場,政府要正確引導。
四、房地產市場發展的問題很多不是市場本身的問題,而是市場化、改革開放不夠帶來的。
五、理性看待投資與消費。住宅具有兩個特性,自住的政府要鼓勵,投資的也要鼓勵,應該反對過度放大的公款投資,鼓勵民間投資,信貸緊縮恰恰影響了民間投資,犧牲效率搞公平是不對的。
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