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隨著十七屆三中全會通過《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》,我國農村發展將迎來新紀元。決定指出,按照依法自願有償原則,允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權,發展多種形式的適度規模經營;而土地承包經營權流轉,不得改變土地集體所有性質,不得改變土地用途,不得損害農民土地承包權益。
顯然,此次農村改革的重點之一是農地改革,而農地改革的關鍵就是土地流轉。一方面,農地流轉的細節問題,如給農民發放土地產權使用證以進行確權,據悉目前已在個別地方試點,持證人在產權期限內按規定用途可依法使用、經營、流轉,也可以作價、折股作為資本從事股份經營、合作經營或抵押擔保;另一方面,有關宅基地自由流轉、『小產權房』合法化乃至對房地產或利多或利空等的議論也頗為熱鬧。
農地改革與樓市無關『首先需要明確的是,很多人都把目光聚焦在宅基地流轉和房地產的關系上,但這是不成立的。』世聯地產上海公司有關人士向記者表示。
『從政策出臺的背景來看,其實是農村發展中遇到問題。我國改革是從農村開始的,從1978年起我國農村發生了巨大變化,但是近幾年增長緩慢,改革遇到了瓶頸,而農村發展的制約因素恰是融資難、產權不清、技術水平低下、基層政治體制不合理。』該人士介紹,如農民所擁有的主要財產是土地經營承包權、宅基地使用權及房屋所有權,因為農村房屋價值低、承包經營權及宅基地使用權不可以流通抵押等導致農民難以從銀行獲得貸款,嚴重制約了農業發展;每戶農民平均擁有7.2畝土地且分散於集體土地之中,因承包經營權不能流轉導致農民無法規模化經營;國家取消了農業稅,鄉鎮政府所能獲得的財政收入有限,導致鄉鎮一級違規征地等事時有發生……在此背景下,黨中央提出了『穩定和完善農村基本經營制度,健全嚴格規范的農村土地管理制度,完善農業支持保護制度,建立現代農村金融制度』。
『從國際上經驗來看,也未有任何國家不限制大資本進入農村。』該人士又介紹,全世界的土地管理都是采取用途管制原則,基本含義有兩條:農地農用、農地農民用。農地農用,因為每個國家都要保護它的耕地,這關系到一個國家糧食安全問題;農地農民用,全世界的趨勢都是城鎮化、工業化、農民向城鎮轉移,但轉移的規模和速度要根據這個國家的經濟發展實際情況逐步轉,有條件轉了,留在農村的土地逐步擴大經營規模,這是好事而且不會出問題;但如有外力強制打入,把農民從土地上趕出去,這就不是土地規模經營而是土地兼並,導致的後果便是大批農民無所依靠。
業內專家也普遍認為,此次農地改革是基於宏觀面的需要。『對土地產權制度進行重大變革的基本思路是以「資源的優化配置,要素的合理組合,資產的不斷增值」為目標,以家庭經營為核心,通過「還權於民」重建土地和生產者之間的血緣關系,促進農業發展。』上海財經大學房地產經濟研究中心主任印?華如此認為。
復旦大學房地產研究中心主任華偉表示,『使得農民資產可變成資金,也是激活內需的一部分。』而在上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘看來,『農民富起來,經濟就起來了。』