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小區入住後,售樓廣告上承諾的高級泳池卻不見蹤影,全體業主委託業委會將開發商告上了法院。日前,開發商被判必須按廣告承諾及規劃要求補建相關設施。律師提醒,由於廣告承諾也屬於購房合同的條款,保存好售樓廣告是業主成功維權的關鍵;同時業主委託業委會統一代表訴訟,可免單個業主分別起訴帶來的耽誤時間和耗費成本。
案例 廣告承諾不兌現開發商輸官司從2004年12月起,深圳倚天閣的業主陸續入夥。業主們隨後發現小區的部分設施與原設計規劃及售樓廣告不符,給日常生活帶來諸多不便,遂與開發商發生爭議。經協商未果,業主大會授權業主委員會對開發商提起訴訟。
業主們訴請法院判令開發商移交小區的規劃圖等文件資料;同時要求開發商提供物業管理用房和商業用房;並完善小區配套設施的建設,包括:建設人行步道、圍牆和短缺的37個車位,建設退臺式無邊界泳池及泳池過濾清潔系統,建設公共垃圾用房,完善小區的安全監控、消防、報警系統和避雷設施,清理小區架空層建築垃圾。
設施與售樓廣告不符輸官司鹽田法院查明,倚天閣是由平×投資公司與某實業公司合作開發建設,總戶數爲163戶,建築功能爲100%居住。該小區原規劃的停車位爲82個,但規劃中不包含人行步道、公共垃圾用房、商業用房和圍牆。目前,小區建有避雷設施和可用車位45個,未建人行步道、公共垃圾用房、商業用房和圍牆。
法院審理後,判令開發商向業委會移交小區竣工驗收等資料,同時建設物業管理用房、補建車位和建設退臺式無邊界泳池及泳池過濾清潔系統,另外清理小區架空層建築垃圾。
但由於小區規劃未包含人行步道、公共垃圾用房、商業用房和圍牆,法律也無相關硬性規定;且小區已建有避雷設施,該設施已驗收合格並符合法律要求,因此開發商無須再進行保養完善。因此,法院依法駁回了相關訴請。
律師說法 廣告承諾構成合同要約業主應保存廣東先正律師事務所的肖雄輝律師指出,該案比較典型,倚天閣業主們的勝訴爲廣州業主提供了有益的借鑑,即業主應保存好小區的售樓廣告。同時,針對目前廣州的類似案件多以單個業主起訴爲主,律師建議業主儘量委託業委會統一代表訴訟,以免單個業主分別起訴帶來的耽誤時間和耗費成本。
委託業委會起訴更有效據瞭解,該案是《物權法》實施後,深圳市鹽田區法院判決的首宗建築物區分所有權糾紛案。“建築物區分所有權”是隨着高層住宅和小區的出現而形成的所有權形式,是指業主對其住宅等專有部分享有所有權,對公共設施和場所的共有部分享有共有及共同管理的權利。
肖律師認爲,建築物區分所有權的糾紛往往牽涉全體業主的利益,業主最好委託業委會進行起訴。根據最高人民法院的有關司法解釋,經行政主管部門登記備案的業主委員會,在業主大會決定或業主大會授權下,對於涉及小區業主共同利益的事項,有權代表全體業主進行訴訟。
而且,委託業委會代表起訴,不僅能有效避免單個業主起訴的時間和成本耗費,其判決還能自動惠及所有業主。
保存售樓廣告以備後患肖律師指出,開發商在廣告中對樓盤質量及附屬設施的宣傳,對房價和購房者的選擇有很大影響,其內容應視爲房屋銷售的“要約”行爲,構成銷售合同的一部分。開發商如果作出承諾又做不到,應按違約處理。
該案的開發商在售樓廣告中強調有退臺式無邊界泳池,法院因此支持了業主的相關訴訟請求。因此,律師提醒各位業主,購房後仍應保存好開發商提供的廣告,以檢驗開發商是否履行承諾,同時也能作爲發生糾紛時的重要證據。
此外,由於該小區的實際停車位數量未達規劃審批的標準,因此法院支持了業主要求開發商補建的訴求。而根據《物業管理條例》的規定,開發商應提供物業管理用房,並在辦理物業承接手續時移交相關資料,因此,業主的相關訴求也得到了法院的支持。
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