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預期原理對房地產市場有著特殊的作用,表現為消費心理對房地產需求的影響。當樓市生態惡化時,置業者往往會持幣觀望,遲遲不肯入市,對樓市底部的判斷很難達成共識。
『目前的深圳樓市就是這樣,所有人都在問什麼時候到底部,什麼是底部。購買者心態沒有回來,開發商就算再怎麼降價也可能賣不掉房子。』高海燕說。
那麼究竟是什麼原因導致置業者心態難以回歸?高海燕認為,主要原因就是底部共識沒有形成。『這是一個心理層面的問題,但就是這個問題制約市場發展。大家都在求這個底部,但是卻遲遲達不成共識。』
『社會需要形成一個共同的底部效應心理,』高海燕說,『達成底部共識首先要解決三個方面的問題:一是價格不要考慮2007年,而是要回到2006年;二是所有區域、所有產品全線降價,不要看這個地方降,那個地方不降,這樣就影響大家對這個市場判斷;三是決定人們認知降價程度標准的指標型地區降價,不能拿關外的房價說事,那沒有代表性』。
『現在我們這三個條件達到了嗎?沒有。這樣就不能形成一個規模化的底部共識,置業者整體回歸到市場自然就不太可能。當前最緊急的是需要底部共識,沒有底部共識市場肯定回不來。』高海燕說。
預期原理對房地產市場有著特殊的作用,表現為消費心理對房地產需求的影響。當樓市生態惡化時,置業者往往會持幣觀望,遲遲不肯入市,對樓市底部的判斷很難達成共識。
『目前的深圳樓市就是這樣,所有人都在問什麼時候到底部,什麼是底部。購買者心態沒有回來,開發商就算再怎麼降價也可能賣不掉房子。』高海燕說。
那麼究竟是什麼原因導致置業者心態難以回歸?高海燕認為,主要原因就是底部共識沒有形成。『這是一個心理層面的問題,但就是這個問題制約市場發展。大家都在求這個底部,但是卻遲遲達不成共識。』
『社會需要形成一個共同的底部效應心理,』高海燕說,『達成底部共識首先要解決三個方面的問題:一是價格不要考慮2007年,而是要回到2006年;二是所有區域、所有產品全線降價,不要看這個地方降,那個地方不降,這樣就影響大家對這個市場判斷;三是決定人們認知降價程度標准的指標型地區降價,不能拿關外的房價說事,那沒有代表性』。
『現在我們這三個條件達到了嗎?沒有。這樣就不能形成一個規模化的底部共識,置業者整體回歸到市場自然就不太可能。當前最緊急的是需要底部共識,沒有底部共識市場肯定回不來。』高海燕說。
營銷創意枯竭深圳本是中國房地產市場最先發展的地區之一,在營銷技巧方面一直引領國內潮流。但從目前的情況看,營銷手段已陷入江郎纔盡、創意枯竭的可悲境地。在房地產生態惡化的情況下,並未有令人眼前一亮的表現。
『2006年出現排隊認籌的營銷策略以後,深圳樓市營銷手法就始終集中在價格方面。』眾廈地產深圳公司總經理助理林曉華失望地指出。
高海燕也對樓市營銷技巧十分關注。在談到該問題時,他毫不客氣地指出,作為曾經制造和引領中國房地產營銷思想的地方,深圳房地產營銷水平在逐年下降,甚至連內地城市都比不上了。『房地產營銷的語文水平也在下降,需要重新『上課』。在軟暴利已經結束的時代,還搞大而化之的營銷概念,消費者早就出現審美疲勞了!』
高海燕認為,當前營銷有幾個方面要強化。首先是強化注意力。『注意力的強化要靠事件營銷來打造。但目前房地產營銷想象力枯竭、跨邊界整合資源能力差,事件營銷能力更差,只會搞一些紅酒會,這樣怎麼能讓樓盤形成好的注意力?』
他提出的另一個需要強化的方面的是差異化,亦即在營銷手段、方法上,開發商應該形成相對獨立的風格。對此,風火控股副總裁董丹青給出的理解是,開發商要學會根據不同項目的特點采取的非常規的營銷手段。『這段時間,很多常規營銷手段確實效果不太明顯。那麼,用什麼方式來去應對當前低迷的市場呢?不妨嘗試一些非常規的營銷手段,或許能有意外的突破。』董丹青說。