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如果把整個深圳樓市當作一個獨立生態系統的話,那麼目前這個系統已經處於十分脆弱的階段。有專家判言,深圳樓市生態已經遭到破壞,短期內修復已成奢望。在樓市復雜難斷的當下,所謂的『金九銀十』和萬眾矚目的『秋交會』很可能只會成為一個符號意義上的儀式,對整個樓市生態的修復所起到的作用將十分有限。
產品供應結構扭曲毋庸諱言,極度低迷的深圳樓市仍然存在著一定剛性需求。現在深圳工作的骨乾人群,大多出生在上世紀80年代前後。這些人目前正值結婚購房的高峰期,一旦時機成熟,這些積累已久的剛性需求將恢復性反彈。
但剛性需求的存在是否一定形成實際的購買力?並非如此。有業內人士認為,深圳樓市生態出現危機的重要癥結就在於住房供應結構不合理,表現為產品結構和消費需求不匹配,導致一方面開發商賣不動房子,一方面老百姓買不起房子。『這就是矛盾,這個矛盾的根子就是住房供應結構不合理。』
在近日某知名地產網站組織的一次論壇上,同致行物業顧問公司營銷副總牛玉龍指出,雖然已經進入絕對的買方市場,但目前深圳房地產市場上所供應的產品結構與需求結構並不匹配。『房地產市場上目前的產品結構與僅有的一點剛性需求存在著裂痕,與剛性需求不匹配的物業仍然佔市場大多數。由於產品結構比例不合理,開發商降價也好、搞優惠也好,壓根兒沒有客戶,有能力買房的人也買不到自己合適的房子。』
牛玉龍舉例說,目前深圳供應量較大且房價較低的區域是關外的寶安和龍崗,但對於大多數購房者來說,在關外生活的缺點十分明顯。『說難聽點,關外基本上還是以不具備生活條件的區域為主。做投資還可以,真要在那裡居住,會有很多不方便的地方。不僅如此,龍崗、寶安的產品供應還是中大戶型當道,並不屬於大部分置業者所需要的普通住宅。
深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕也認為,由於供應結構的扭曲,導致了目前開發商再怎樣降價也賣不動房子的尷尬局面。他表示,既然是自住型需求主導市場格局的時候,就需要思考自住型置業者的需求究竟是什麼。
『其實,置業者關注的一個是價格問題,一個是現實居住價值問題。價格降到位的話,現實居住價值都不夠。所以我們看到很多開發商降價降得脫了褲子,但還是沒有人買賬,原因就在於他們的現實居住價值沒有得到滿足;而有居住價值的,價格又沒有降到位。』高海燕說。