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有人說,土地之於房價,好似"麪粉"之於"麪包","麪包"賣不出去,"麪粉"也沒有人敢要,這是目前全國一線城市出現的"土地流拍"現狀。"這一現象從側面反映出兩個問題:一是開發商對拿地成本的重新考量,凸顯資金週轉問題;二是開發商不願意增加土地儲備,顯示出對後市感到迷茫。"五合智庫顧問有限公司總經理鄒毅坦言,土地市場的深度調整已經到來。
對於大多數的開發企業而言,拿地只是開發的第一個環節,後期建設需要的資金壓力更大,銷售萎縮帶來的資金緊缺變得日益嚴峻。這些情況足以使一些大型房地產企業陷入困境。上海證券報評論部主任時寒冰分析稱:對於政府來講,也希望房地產業有個大的洗牌,任何房子都能賣好價錢這個行業不正常,中央不會讓這個狀態持續下去,房地產業洗牌是必然的結果。
在房價高漲的諸多因素中,位居首位的是地價的急升。如果地價能夠迴歸理性,或許房價也會走出同樣的行情,未來房地產市場仍將繼續進行結構調整。
上半年全國各地房價環比出現下降,說明政府的宏觀調控效果開始得以顯現,房價開始迴歸理性。無論從宏觀經濟形勢和政策面、或是供給方來看,房價持續高漲的態勢都不可持續。
從嚴土地政策或將強勢發威我國自2004年9月起,開發用地一律採取"招拍掛"以及價高者得的制度。由於政府壟斷了土地的一級供應,土地資源的供應緊張和稀缺性更加突出,開發商之間的競爭也日益演化爲對土地資源的爭奪。再加上2006年至2007年的大牛市,以及資本市場的追捧,終於製造出地價超過房價的泡沫。
土地市場的"氣候"變化引起了有關部門的警惕。土地宏觀調控課題組在報告中指出,土地利用結構和開發節奏需要進一步合理化,否則由土地供應萎縮導致的樓市後續供應不足可能促使2009年至2010年形成新的房地產熱潮。
在合理考慮土地增量的同時,有關部門對屬於存量的閒置土地的態度也愈加嚴厲。閒置土地處置已被明確列爲2008年土地督察重點。"遏制囤地是目前土地調控中最受關注的。"復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示,"清理閒置土地一是加快土地開發、增加樓市供給的一種有效方式,而平衡供需就是爲了穩定房價;二是防止開發商炒賣地皮,也可以控制地價被非理性擡高,從而抑制房價因地價攀升而上漲。"
現在國家的政策是囤地企業必須在兩年之內完成地塊開發。對於土地閒置滿一年不滿兩年的,需要按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費,對閒置土地特別是閒置房地產用地要徵繳增值地價。與此同時,去年所拍賣取得的土地,按行業慣例,今年需要把餘下的土地出讓金交齊,再加上今年樓市低迷、觀望氣氛瀰漫,去年盲目擴張囤地的企業必然面臨巨大的資金鍊壓力。北京大學房地產研究所所長陳國強認爲,目前的"流拍"、"退地"現象主要是由於近兩年開發商在全國範圍內瘋狂拿地所致。
目前的土地市場正朝着更加理性的方向發展。徐紹史透露,"國土資源部正在構建保障和促進科學發展新機制,在新機制中,宏觀調控的細化更爲明顯。"土地管理將走入一個新的階段。
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