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『無理由退房』方式賣房正在各地中小開發商中蔓延。6月21日,北京東亞三環首先承諾凡是近期簽付全款業主,可在入住時無理由退房,並可得到房款日萬分之二的補償金,幾周旺銷百餘套。至8月3日,至少有長沙、合肥、濰坊、南昌、鄭州、常州、南京等地七家中小開發商跟進,這些中小開發商們表示將在其各地的樓盤中全面推廣。『無理由退房』,真的如此美好嗎?
我不由想起了充滿誘惑卻飽含毒汁的罌粟花:漫山雪白、淡紫、嫣紅的花朵搖曳在微風中搖曳,奔放而妖冶,一股微甜苦香的氣息彌漫在空氣裡。
『無理由退房』此前用得順風順水,現在用又能有什麼問題呢?我的看法是:現在的形勢和此前已經完全不一樣了。過去十年,是在住房改革、經濟低通脹高增長及人民幣昇值預計之下樓市從谷底到波峰的上昇的十年。盡管偶有調整,但只要是房子,價格都在瘋漲,誰會退房呢。所以,我們都沒有看到無理由退房的問題。現在情形呢?買得起房的有了幾套房,物價猛漲、經濟降速,人民幣昇值也差不多了。現在房價有泡沫,正處在從波峰到谷底的下降通道,這幾乎是禿子頂上的虱子??明擺著的。
『無理由退房』方式賣房本質是什麼呢?『無理由退房』是業主借給開發商的低擔保的低息的貸款。房子預售時會做預告登記,只要支付50%以上房款且不退房,房子就是業主的;但如退房,開發商的退款就變成了無擔保的低息貸款。『無理由退房』是開發商設定的兩年到期的房地產期貨。到期房價漲了,開發商賣出房屋、業主獲得漲價收益。到期房價跌了,開發商承擔跌價風險,業主收回貸款。一切都似乎很完美。
『無理由退房』方式賣房最大問題在於:在房價下跌情況下,開發商這個莊家和借款人太弱小了,一旦業主退房,開發商就可能破產。業主退房,預告登記就取消了,退款就變成了無擔保的貸款,業主可能一分錢都收不回來。業主不退房,則損失房價下跌部分和相應利息。國家法律並未明文禁止以『無理由退房』方式賣房。但『無理由退房』方式賣房與售後包租一樣,帶有融資性質。而未竣工前的售後包租行為我國部門規章所反對。《商品房銷售管理辦法》第11條規定:『房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房』。
在上個世紀90年代的房價下跌中,售後包租教訓不得不引起我們對『無理由退房』方式賣房的警醒,其中典型的案例是上海恆積大廈包租案。1995年8月,恆積大廈推出了預租包租促銷方案,承諾在包租期內給業主高額回報。然而,僅僅兩年,高額回報成了肥皂泡。因恆積大廈將資金挪到其在外地的另外一個項目中去,並全線套牢無法收回,加之樓市萎靡,租金低,致使恆積大廈承諾業主的租金回報無法支付。眾多業主到處上訪,並將恆積告到法院。法院終審判決認定:恆積大廈以預租、包租為名,行非法融資之實,據此判決預包租合同為無效合同。恆積大廈的兩位老總也因此而獲罪。
上述案件給『無理由退房』方式賣房帶來思考是沈重的:在房價下跌的情況下,開發商沒有房款退還擔保或資金監管的約束,可能面臨恆積大廈這樣的結局。對開發商而言,一旦『無理由退房』方式賣房認定為非法融資,則不僅可能面臨合同無效、返還業主購房款並賠償業主相應損失,甚至主要負責人也可能涉嫌犯罪;而對業主而言,最初的投資都可能難以收回。
總之,在房價下跌趨勢下,對那些資金難以為繼、房子賣不掉的中小開發商來說,不采用『無理由退房』等非常方式賣房,那就是『等死』;采用『無理由退房』等非常方式賣房,表明看起來效果奇佳,但處理不好,那就是『找死』。對那些不甘資產縮水又不諳房地產市場的人們來說,開發商都承諾以高於存款的利率無理由退房了,那還有錯,殊不知陷阱正在前面等著他們。
房價下跌趨勢下『無理由退房』方式賣房,好誘人卻飽含毒汁的罌粟花!
各地,『無理由退房』方式賣房在蔓延;我腦海中,罌粟花正開放成一片!