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都說實踐是檢驗真理的唯一標准,那麼,在房地產領域,租售比是否高於定期存款利率就是檢驗房價是否合理的唯一標准。
具體來說,同一座房產的年租金與總價之比高於同期銀行5年期整存整取利率時,纔能認為房產價格是合理的。
以北京亞運村地區某樓盤為例,其3居室156平方米的月租金為7000元,而售價為250萬元,目前人民銀行規定的5年期整存整取利率為5.85%。我們來計算一下,該房產年租金收入為84000元,是總價的3.37%,僅為5年期整存整取利率的58%,就是說把買房這250萬元存進銀行得到的利息是買房用來出租賺到的租金的幾乎2倍!『吃瓦片』完全是虧本買賣!
反過來說,如果你有250萬,存進銀行,得到的利息減去房租,每月淨掙5188元!
為什麼用5年期整存整取利率來做參照標准呢?因為你拿出這些錢買了房子,等於把錢以整存整取方式存進了銀行,國家限制5年內的2手房交易,所以你一般不會在5年內出售,所以以5年期整存整取利率為參照標准最合理!
現在國際上通行的判斷房價是否合理的標准除了租售比之外,主要的還有房價收入比,那麼為什麼不用這個標准呢,因為租售比能衡量剛性需求!
『剛性需求』,簡稱『剛需』,近來頻頻被看漲派用來支持自己的論點,被看跌派使用估計很少。
什麼叫剛性需求?看漲派把青年結婚、農民進城都當作買房的剛性需求,我看這就像說結婚必須擺酒席、進城必須住賓館一樣可笑。
剛需是那些人們必須的需求,就和吃喝拉撒一樣,否則就是『軟需』。對於結婚來說,剛需是那張證,對於進城的農民來說,剛需就是一個遮風擋雨的地方。
對於任何一個初到異鄉的人來說,首先想到的是有個住的地方,誰也不會想到先買座房子,你放心,別說咱們老百姓,就算那些地產富豪,初到一個地方肯定也是這麼想的,否則他們會在每一個到過的城市買房而不是僅僅花幾千塊錢住5星酒店的套房了!
所以,這些人到了新的地方長期定居,只有2種選擇,一個是寄宿在親戚朋友家,還一個就是租房了。否則就只有睡大街,這就是『剛需』!
而房價收入比呢,就很難做到准確、及時、合理地反映需要反映的指標。
作為房屋買賣來說,即有強烈的地域屬性又沒有強烈的地域屬性。
說有強烈的地域屬性,是因為房子的位置是無法替代的,可以說每一個樓盤都是不同的。買主看好了北京北城的房子,就幾乎不會考慮南城的房子,更不要說去考慮西藏甚至越南的房子了。所以全世界、全國甚至全北京的平均房價都不能作為某一個區域甚至樓盤的衡量指標。
說沒有強烈的地域屬性,是因為任何地方的買主都可以來購買房產,美國、山西的買主也可以和北京的買主一起購買北京的房子,所以不能用美國、山西甚至是北京的平均收入來作為買主的收入衡量標准。
作為某一個具體的買主來說,他考慮的主要是總價而不是單價,他可以買貴的小房子,也可以買便宜的大房子,所以房價收入比無法選擇合適的計算數據,也就不能作為房價是否合理的衡量標准。
考慮到很少有人會用全款買房,按照第2套房40%首付款、現行長期貸款利率7.83%計算,租售比的數值還應該提高,就是說7000元租金房子的合理房價比我們上面計算的143萬還要低,大概是120萬左右。
當然,這個比值的使用在2手房交易中最簡單,新房怎麼辦,可以選擇相同區域或者相鄰的2手房做參考。在我國來說,房價的組成中,一般建安成本佔25%,土地成本佔25%,拆遷成本佔25%,毛利佔25%,其中能貶值的就是房子本身,按照70年的折舊率(其實只有50年)計算,每年的折舊(或者叫房子的貶值率)大約是0.36%,把隔壁2手房的合理價格加上貶值率乘以其年份,就應該是新房的價格了。
有人說上面舉的租房比買房出租合適的例子不正確,因為買房即使每年損失6萬多元,但是幾十年後可以得到1套房子,而租房子幾十年後付出2百多萬卻什麼也沒得到。其實不然。
本文並沒有建議永遠不買房,而是提供了一個簡單而准確的判斷房價是否合理的工具,只要房價合理,還是可以買房的。
按照我國房價10年左右1個周期來看,去年達到了第2個高峰,那麼估計在2、3年左右會達到谷底,這時就可以出手買房,和去年買房相比,以損失20萬房租的代價節省近百萬的房價,何樂而不為呢?
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