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近來,房地產『無理由退房』銷售策略被許多開發商使用。即開發商回購已出售房產。金融領域,回購就是融資。這說明開發商資金非常緊張,為回籠資金或融資,無所不用其極,而且相當不負責任。
2008年7月初,北京南三環附近樓盤東亞三環推出了『無理由退房』的售房措施,『只要一次性付款購買東亞三環中心的客戶,到交房時,如果對所購房屋不滿意,可以無任何理由申請退房,同時還可獲得總房款日萬分之二的補償金。』如果購房者認購房產,一年後可退房,收回房款,並獲得年利率7.3%的投資收益。
而如今,『無理由退房』模式已經開始在全國范圍內被效仿復制。據媒體報道,目前至少已有包括長沙、合肥、濰坊等六家外埠開發商也相繼推出了『無理由退房』的措施,另有不少開發商也表示不排除跟進的可能。
鄭州:7月中旬,鄭州的一家開發商推出了『先讓利(讓利10%)、再保本回購(三年後可將房產以購價118%的價格返售開發商)』的售房措施,更是在業界激起軒然大波。開發商稱,這是降低購房風險,提昇市場信心的營銷手段。
南京:南京房地產市場的住宅認購量依然徘徊在千套以下的低位。與此同時,開發商們則想方設法吸引人們的眼球:南京江寧一家樓盤打出了『3年無條件退房』的促銷旗號,常州一家開發商也宣布『無理由退房』。
武漢:地處漢陽墨水湖北路的『金福世家』住宅樓盤日前公開宣布:為讓擔心房產貶值的購房人放心,該樓盤出售後,將由樓盤代理銷售商——順馳置業武漢公司無條件加價10%回購。承諾樓盤回購,在武漢還是首次出現。據《湖北日報》報道,順馳置業武漢公司介紹,凡在8月30日前購買該樓盤的客戶,在簽訂購房合同外,均可與該公司簽訂一份回購合同。在該樓盤交房之日起滿2年後第一個月內,購房人如覺得買房不劃算,均可在原房價基礎上加價10%賣給順馳公司。(回購價格=原房價×110%+購房時辦證費用+按每平方米400元計算的裝修費用)
『無理由退房』,開發商美其名曰對房價有信心,是銷售策略,本質上是開發商融資行為。即使屆時,購房者退房,開發商也只是退還本金外加10%的年利息。然而,開發商要從別的渠道融資,幾乎很難,銀行基本不給貸款,信托也有所限制。即使開發商能從其他渠道融資,融資金額肯定比『無理由退房』方式少一半,因為,機構給開發商提供貸款至少按銷售價格50%進行折扣,年利率可能要達到20%甚至更多。
購房者面臨到期無法收回本金的風險,更不用說利息(補償金)。假設2年後,房價低於現在的購買價格,所有購房者均實施無理由退房措施,那麼,開發商是否有足夠資金退還本金呢?開發商如何保證屆時有實力退還本金呢?歷史證明,開發商根本沒有足夠資金。在商業地產領域,商鋪『售後回購+保證租金』方式,已經被證明是開發商惡劣融資行為,而且,大部分此類商鋪開發商最終均由於現金流斷裂難以退還本金而破產。這將由後文具體案例具體說明,而且此類案例不止『碧溪家具廣場』一家。正是這個原因,建設部通過法律法規方式,叫停一切『售後回購+保證租金』方式銷售商業地產。目前,這種方式被用到住宅類房產,建設部也應該及時叫停。
從這個意義說,開發商『無理由退房』是惡劣融資行為。
案例:碧溪家居廣場,投資者血本無歸5000個商鋪鋪位、6億人民幣的巨額投資,打了水漂。在北京房地產市場上紅極一時的碧溪家居廣場不僅讓數百名投資者血本無歸,而且成為北京甚至中國房地產市場最大的產權投資陷阱案例。
02年11月,碧溪資金告急,開始進行產權分割出讓計劃。投資者購買房產後,如果找不到合適的受讓方,由碧溪以不低於先期買入的價格回購房屋,三年之內原價,三年之後,每年遞增5%。
02年12月,開盤當天,吸納社會資金近2000萬
03年3月,月廣告投放量達800萬,月銷售業績近6000萬
03年8月,碧溪產權商鋪開始按揭銷售,碧溪家居廣場二期由新興建設承建
04年,碧溪各大項目相繼開始,資金鏈受到考驗
04年8月,碧溪產權投資業主未能按時收到租金
04年11月,碧溪家居廣場商家撤離家居廣場
2004年12月,9名業主將碧溪家居廣場訴上了法庭。以後不斷有業主起訴。155宗與碧溪有關的訴訟已經分七批在豐臺區人民法院立案。官司是贏了。可投資者的本金及利息如何收回,仍然是個問題。碧溪家居廣場公司連租金都沒有辦法支付,肯定沒有資金可以退還購房款。碧溪家居廣場即使拍賣也得用於先償還銀行本息,因此,業主們的投資何時可以收回仍然是個未知數。
2007年1月13日中午,54歲的岑建榮在昌平郝莊家園附近的一間出租房內自殺。此前,岑建榮和弟弟共投資32萬元購買碧溪廣場產權商鋪,因碧溪方面資金鏈條斷裂,投資失敗,岑討要房款兩年未果。1月25日,在豐臺區政府的協調下,碧溪方面將32萬購房款退給岑的家人,並給了兩萬元喪葬費。岑家人表示『投資碧溪廣場就是個噩夢』。
2008年5月29日,北京嘉禾國際拍賣有限公司接到高級人民法院通知,對北京碧溪家居廣場房產及土地使用權進行的公開拍賣需延期進行,拍賣時間另行通知。而此時,距離原定的拍賣時間5月30日僅有一天的時間。拍賣公告顯示,碧溪家居廣場位於北京市豐臺區西三環西局前街,建築面積約16萬平方米,屬於商業用途,毗鄰東方家園裝飾建材中心、麗澤建材城等,現在仍處於被查封狀態。
直到目前,投資者是否能收回本金,仍然是個未知數。(編輯:凝水)
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