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與商場打出“一折起”的打折字樣,銷售價格卻可能大都最低八折一樣,類似的打折方式在其他地產項目中也存在。之前有消息稱同板塊另一個樓盤從1.7萬元/平方米直降到1.1萬元到1.2萬元/平方米之間。但是該公司的營銷部人士對《第一財經日報》坦言:便宜的房子只有1套,最終的銷售價格還是在1.4萬元/平方米。
“因爲盤子小了,當一個區域有多個樓盤同時銷售時,每個樓盤都十分緊張,希望通過各種方式吸引一些客戶。而消費者則是典型的‘條件反射’,即使不買,看到有優惠,也一定會‘關注’。”上述中介人士評點說。
令這位中介人士不解的是,現在樓市對“價格”的關注已經達到了某種極端的程度,以金色雅筑爲例,1.8萬元/平方米的產品是花園洋房,而賣到1.4萬元/平方米的已經是公寓產品,如同服裝界“高級定製”與“大批量生產”的差別一樣,此時的房子裝修標準也低了一個檔次。可是很多人卻寧願忽略多種差別的存在。
“巷戰”而非“肉搏”按照開發商的銷售慣例,對於樓盤銷售往往“低開高走”,可是現在即使“低開”,也很難在之後賣出一個高價。在虹橋的天山華庭開價2.1萬元/平方米之後,對面的天山怡景園在2個月之後也沒能開出更高的價格。三林板塊也是如此,多家樓盤將價格“咬合”在一起暗中較勁,卻又都在各自的“底線”之內維護行業的利益,並沒有到“貼身肉搏”的地步。
將“打折”作爲下下策,大多數的開發商還是將廣闢蹊徑尋求買家作爲要務。一家全國性的地產開發企業與上海一家代理行結成戰略合作關係,他們在通過該代理行的會員推廣樓盤的同時,還利用其分佈全市的二手門店,以“一房一價”的方式“分銷”。同時,這家企業還與其他的民間銷售代理機構合作,每一個機構都有不同的點數優惠,但是整體的優惠一般都在5%以下。
“根據我們的觀察,目前上海市場各樓盤的房價下浮基本都在10%的比例之下。在我們看來,只有樓價下跌20%到30%,纔是真正的‘拋盤’了。”上海一家房企營銷部人士對本報記者坦言。
這家地產商去年下半年曾在華南首掀“打折戰”,該公司董事長對本報記者表示,該公司旗下樓盤售價目前已經在華南“谷底運行”,這種價格策略使得該公司在華南板塊單月銷售將近20億元。這得益於還有很多企業仍在猶豫是否要展開價格攻勢。
易居房地產研究院認爲,目前的促銷方式對購房者而言已經失去新鮮感,難以達到積極目的。事實上,對很多樓盤來說,未來的促銷已經變得越來越困難。
在這樣的背景之下,買賣雙方都在相互試探。“經過了這麼多年的磨合,開發商足以掌握購房者的心態。”業內人士對本報記者點評說。他認爲,降價幅度太大未必賣得掉房子,而且還會對整個行業造成“傷害”,這是任何一家開發商都不願看到的結果。所以現在雖然市場上已經出現花樣繁多的“促銷”手段,卻是遮遮掩掩,而且並沒有真的“跳水價”出現。
“同時,若是不爲降價找個藉口,樓盤跌價又會引起前一期業主的不滿,增加矛盾。”佑威房地產研究中心主任薛建雄對《第一財經日報》表示,不論是以“房源”還是“位置”或是“裝修”等因素爲原因,只要調低新一期樓盤的開盤價,都是“降價”。因爲在去年市場好的時候,樓盤的售價總是“低開高走”的。
例如,當上海浦東一樓盤二期出現價格下調時,一期的購房者普遍感覺“虧”了,這種心理促使二期的一些準客戶也準備“等等看”。
薛建雄認爲,在前期聚集的剛性需求被逐步釋放和大開發商在7月底調價推盤搶走了一批客戶之後,8月上海樓市可能會更加低迷,降價的開發商會更多,不過供大於求的情況可能會在9、10月份緩解。
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