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編者按:如同商場打折一樣,在市場低迷時,開發商也祭出了各種各樣的招數。買房子送汽車、買別墅送公寓、免物業費、全款9.5折……花樣繁多的促銷手段令人眼花繚亂。然而,一個容易被忽視的現象是,開發商通常是在把價格漲上去的前提下才讓利,或者是先取消原有優惠再降價。因此,表面上看開發商已經優惠,實際上所謂的降價促銷只是吸引人眼球的噱頭。
而此前開發商慣用的“低開高走”的定價策略目前也遇到了前所未有的挑戰。很多樓盤由於前期定價過高,出現了“高開低走”的相反走勢,這導致了前期業主的極大不滿,開發商陷入到兩難境地。樓盤降價背後,玄機重重,危機也重重。
如同一場巷戰,在爭奪有限的客源時,開發商寧願以微小的讓利與競爭樓盤搏一高低。“但是,根本沒有到見血封喉的時候。”一位不願透露姓名的業內地產大腕對《第一財經日報》直言。
樓市銷售額日益縮水,令人眼花繚亂的促銷方式陸續出臺,真假難辨。若是直接的折扣依然不能打動消費者心絃,還可以將“總價直降10萬元”等等,而“買就送”、“買大送小”更是在今年纔開始全國開花的促銷方式。當樓市降溫之後,樓盤的定價也要回歸最基本的商業邏輯,“降價”背後玄機重重,一切都與商場“打折季”如此雷同。
不過上述地產大腕認爲,目前的情形,不過是大多數開發商以保證充足利潤空間爲前提,用有限的價格優惠博取消費者的關注罷了。而在某些新盤競爭激烈的區域,這種“促銷”會更加激烈。不過現在還是以“噱頭”爲多。
按照他的估計,樓市的調整或許要經歷3年之久,“現在纔剛剛開始”。
先取消原有優惠再降價因爲是萬科所開發,位於上海浦東的金色雅筑項目的每一次價格浮動都能引發軒然大波,購房者都希望從萬科的行徑中感知一點樓市冷暖。
8月15日下午2時,有購房者開始收到短信,稱如果加入“易居會”,當天首付10萬元簽約,可享受總房價10萬元的優惠。總價爲127萬到147萬元。之後又有傳言稱此外可能還有2%的價格優惠。這給“對門”金地一樓盤的開盤攪了一局。
“上海實質性降價終於出現。”各大網站上有網友發表評論稱。還有悲觀的言論認爲“現時最好的策略就是等待+觀望”。因爲坊間將此次“立降10萬元”理解爲萬科的“第三次”降價:年初這一項目曾達到均價1.8萬元/平方米,現在基本達到1.4萬元/平方米的價位,此次又立降10萬元。
實際的情況卻並非如此。該項目的銷售人員對本報記者坦言,真正降10萬元的只有很少的一部分房源,而且是在取消了之前所有優惠的基礎之上,再降10萬元。所以最終價格沒變。只是因爲掩蓋在“第三次降價”的輿論狂潮中,購房者大都忽略了“再降10萬元”的總價基數。
“就如同商場打折,當一件西服賣3000元時,消費者總覺得貴了,要再等等,但是當商家將價格提到3500元,再打九折時,消費者便覺得‘便宜’了。可是這件西服真的降價了嗎?”上海浦東一位資深的中介人士對本報記者舉例說。他認爲由於之前上海樓市火熱了多年,購房者已經不習慣將房產的定價策略與傳統行業做類比了,但是,當銷售一旦放緩,無論是什麼行業,商業邏輯都是共通的。
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