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一年前以高達6.7萬元/平方米的樓板價榮膺全國“單價地王”的上海市南京東路163號地塊,最終卻只落得遭遇退回的慘淡命運。
8月13日,在停牌一天的臨時股東大會後,蘇寧環球股份有限公司發佈公告,證實其公司大股東蘇寧環球集團下屬公司南京蘇寧地產,已經與黃浦區房地局解除了原南京東路163地塊的土地出讓合同,其土地出讓款亦將獲全額退還。
繼上海“普陀地王”遭遇退回後,年初即被恆大地產以3億元定金預訂的浦東源深路1號地塊也在8月初再次悄然出現在土地轉讓市場。而南京東路163地塊這一近年來上海土地市場上最爲“黃金”的商業地塊的黯然收場,更爲近來土地頻遭流拍、地王紛傳退地的全國土地市場添上了一記意味深長的註解。
“交接延期”被迫退地?時間回放到2007年8月24日,南京東路163地塊的競拍現場座無虛席。100多輪的叫價競逐後,蘇寧環球集團旗下的南京蘇寧地產一鳴驚人,以44.04億元的總價力退羣雄成爲意外黑馬。
在蘇寧環球發佈的簡短公告中,轟轟烈烈成功退地的原因,被歸結爲乾脆明瞭的一句話:“爲共同支持上海市重大工程——地鐵建設”。
這一看似突兀的說辭,正是南京蘇寧地產藉以光明正大與黃浦區房地局“友好協商”,將“燙手山芋”成功轉手仍得以全身而退的理由。
按照蘇寧方面有關人士向記者透露的說法,163地塊本應在今年4月16日完成交接,但由於163地塊下正是上海軌道交通10號線的南京東路站站點,其建成時間約在2009年10月,受此影響,土地交付時間將大大延期。“我們的土地出讓金早已繳清,這一地塊卻一直沒能正式交接,至於開工更是無從談起。這顯然不能說是我們單方面的違約退地。”
在蘇寧集團董事長張桂平看來,屢經協商后土地出讓合同仍不能如約執行,那麼及時解除合同也只是順理成章的。也正因爲此,逾44億元的土地出讓金得以全額退還,而並沒有像此前的退地當事人那樣遭受數額不小的違約損失。
然而,在一些業內人士看來,南京蘇寧地產這一理所當然的“無奈之舉”,卻並不見得似張桂平口中那樣冠冕堂皇無可置疑。
據以往經驗,在地鐵上蓋物業的規劃設計往往要服從地鐵站建設的需要,不排除會有不斷調整修改的可能。比如靜安寺附近的香港太平協和集團協和城二期,曾因地鐵建設規劃擱淺10年之久。
而163地塊的土地出讓答疑記錄中也曾明確指出,地鐵車站對本項目開發建設的具體要求,將於土地競得後,具體項目設計方案以規劃等相關部門審定爲準。
一位去年同樣中意於163地塊的開發商對記者直言,作爲在國內資歷不淺的南京蘇寧地產,沒理由在不惜代價拿下一年後纔來權衡這一利弊,“只不過如今市場環境不好,地鐵建設導致的交接問題才被蘇寧拿來做了文章。”
退地潮涌的多輸局面?在不止一位開發商看來,在蘇寧與政府方面歷時不短的“談判”後,不論其諱莫如深的箇中真相究竟如何,“交地延期”無疑是當前各地退地潮中最爲光明正大的止損藉口。
從蘇寧“上海地王”到北辰“長沙地王”,從“重慶地王”到“青島地王”……那些一年前各地風光無限的大小“地王”們,如今卻幾乎無一例外地深陷“退地”傳言泥沼,而真假難辨。
佑威房地產研究中心主任薛建雄指出,“資金緊張已成爲多數房企面臨的問題,面對市場走低的形勢,今年不但各地難現地王,退地潮涌的局面也難以避免。”
“大小地王如潮涌般地提出退地,政府要遠比開發商尷尬。地王退地的影響,其實遠不止市場層面那麼簡單。”上海市房地局的一位人士對記者透露,儘管黃浦區163號地塊遭遇退地的詳細內情目前市局方面所知不多,“但這一地塊早在退地傳言時期的種種市場評論都讓政府頗爲緊張,稍不小心,就會陷於被動。”
爲163地塊遭退頗爲惋惜的某開發商對此說法也頗爲認同,在他看來,當前市場情況下,退地潮涌已成定局,然而這無疑是一個多輸局面。他認爲,無論是萬科將所有東莞地王50%股權低價賤賣給虎視眈眈的粵宏遠,抑或是新鴻基將旗下成都地王40%股權轉讓給同樣對該地塊垂涎三尺的九龍倉和恆基地產,都是樓市緩解資金壓力的自救法門。
上海泰麒房產工作室分析師何凌飛表示,“2007年的不少高價地塊項目,其本身的地塊價值都非常稀缺。對於這樣的地塊,盲目退地錯過機會,對開發商是損失。反之,採取合作開發,既能保障自有資金的及時週轉,又能讓其他開發商從中分利”。類似雙贏代替多輸的方式,才能夠減少退地潮中的損失。
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