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短期內中國不會爆發嚴重的『斷供』現象,因為有20%、30%或更多的首付款,因為有等額的還貸成本,因為購房無免稅政策,購房人的支付是一種稅後的所得,因此房價在下跌的速度不足以折抵這些支付成本時,中國人是不會輕易『斷供』的。
但中國的房地產情況與美國有個極大的不同,那就是美國的市場中由開發商直接生產提供的一手房約為一百多萬套,而二手房交易則會高達七百萬到八百萬套。因此宏觀經濟的昇降直接影響到人均的收入與整體的資產價格(土地的永久使用權、讓房屋的價格更多地體現在土地的資產價格昇值上)。
而中國則相反,一手房市場的總量巨大,二手房市場的比例相對較小,因此房價更多的反映的是一手房的供求關系。並且與此後的土地昇值幾乎關系極小,甚至隨著土地使用期限的延長會貶值。
雖然中國的宏觀經濟仍保持著較快的增長速度,但產業政策的歧視,對房地產業的特殊管制,對個人消費信貸的特殊限制等等政策最直接影響的首先是一手房市場和一手房的供應商。
自2003年土地實行嚴格的招拍掛制度之後,市場中公開供應的土地數量不斷減少,土地價格不斷上昇,到2006、2007年已不斷爆出『地王』與『天價』。但從生產周期時間上推算大量的『地王』與『天價』土地並沒有進入商品房的銷售階段,市場上現有的供應大多是非天價的存量土地,有些甚至是成本較低的土地。但在相鄰天價地的土地價格推動之下房價卻漲了。社會上民眾的購房的價格預期也在天價地的新聞效應下推高了,投資與投機者的保險系數加大了,房價也就出現了扭曲的變化。
曾經有過的市場高房價交易中,銀行已支付了大量個貸,開發商已將產品銷售了。如果出現斷供,開發商沒有任何損失。但如果開發商的資金鏈有危險,就有一部分開發商會大幅度降價而回籠資金。也許這些低價土地在房價大幅下降時,讓開發商在高低地價平衡中仍有利潤,仍能活下去。但對已購房者和銀行來說,這個價格的暴跌則會產生巨大的財產價格損失和斷供的可能,自然也就會影響到銀行已發放的個貸。
『次級債』與開發商無關,『斷供』也與開發商無關,但對開發商的信貸緊縮和市場交易的萎縮,則可能讓開發商的資金鏈出現問題,會強迫開發商為活下去而扔出『跳樓價』,從而引發中國的『次級債』。
當『跳樓價』一旦出現時,許多自認為看到低價購房機會的消費者也未必會『該出手時就出手』,反而可能買漲不買跌的心理佔上風,讓交易量在資產價格下跌時更低,形成價格與交易量輪番下跌的惡性循環,從而引發更多的『斷供』和『次級債』。
警惕用情緒代替市場規律今天的市場中降價的房子一般都會好銷,並引發銷售的高潮。重要的原因在於大多數的樓盤沒有出現跳樓價,因此在價格的對比中讓更多的剛性需求有了選擇。但如果今天的低價在明天變成高價時,還會有人出手嗎?沒有了周邊更多樓盤的價格堅挺,還有這種價格的互比性嗎?假如這種價格攀比誰更低的現象出現時,還會讓還貸的情況繼續穩定嗎?
也許中國的宏觀經濟並沒有惡化到高通脹和負利率情況下的資產價格暴跌的程度,但單項的、專項的針對於房地產業供求雙方的抑制措施卻可能不利於發展中的經濟。政策會制造出一個房價暴跌的奇跡,出現也許並不符合正常經濟規律的特例。
上半年超過2億平方米的商品房銷售已證明並非沒有需求,或需求萎縮了,但受政策影響而造成下滑的速度過快卻已成事實。開發信貸與個人信貸的增幅下滑速度在不斷加劇。很可能在其它行業也出現大量破產、關閉、利潤增幅下滑和人均收入增幅下降中產生疊加效應,從而創造出一種信心危機和滯脹的局面。
非要等到『搬起石頭砸了自己的腳』的時候纔去治療和改正錯誤嗎?認識上的誤讀也許正是造成政策上誤讀的根源。『打倒富人,就能讓窮人變富』的夢想不能再重復了,經濟學的原理不管在什麼樣的制度條件下,也不會改變其最基礎的規律性作用。