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二線城市成外資突破口
而恆大地產最新的私募,正是國內地產企業繼續籌錢和外資抄底進入中國樓市的一拍即合。
近日,恆大地產稱原計劃增資擴股6億美元,目前已到賬5.06億美元,共計引入約7家外資投資者。恆大或將引領2008年中國房地產行業的私募熱潮。
『對於一些資金緊張的開發商,引入外資正在成為地產企業融資的一條重要途徑。』劉曉光坦承,2006年以來政府出臺政策禁止了外資私募股權基金,利用海外殼公司直接收購國內房產的行為,但外資一直在覬覦中國房地產市場,只是受政策限制進來不易,而目前的市場形勢下,外資也很樂意通過與國內房企合作的形式曲線進入中國地產市場。
而最新的信號是,自7月1日起,外商投資房地產業的審批權由商務部下放至省級商務主管部門。
『這樣一來,外資進入一些二線城市地產市場將會更容易,地方上總有一些彈性空間,審批相對要松一些,尤其是一些二線城市。因國內房企普遍資金緊張無暇拍地,二線城市土地市場普遍不景氣,對於外資也將更加感興趣。』京展擔保副總經理戴曉光說。
個案
恆大私募出讓股權恆大上市擱淺,資金鏈告急,為外資提供了機會。
7月2日,記者從恆大地產獲悉,該公司通過私募,順利融資6億美元。截至6月29日,該項募資已到賬5.06億美元。
降低估值募資輸血據本報記者從恆大地產獲悉,新世界發展董事總經理鄭家純斥資1.5億美元(約11.7億港元),入股3.9%,成為恆大地產策略性股東;此外,恆大地產還獲得中東國家科威特投資局、德意志銀行、美林銀行機構投資者增資。
其中,科威特投資局投資1.46億美元(約11.3億港元),佔公司權益3.8%;德意志銀行和美林銀行等其他5家機構投資金額2.1億美元。
而德意志和美林是恆大地產2006年第一批股東之一。2006年11月,德意志銀行、美林以及淡馬錫等3家機構,以總價4億美元認購恆大地產8億股可換股優先股。
其中,德意志於2006年12月投資1.33億美元,加上最新的6000萬美元投資,累計投資1.93億美元。而美林2006年12月投資1.3億美元、2007年9月投資1.3億美元合作項目,加上此次的5000萬,累計投資3.1億美元。
『從個人角度看,這次私募像個小型的IPO,雖然現在的估值不如公募,但也為進來的投資者留出了空間。』恆大地產董事局主席許家印表示。
不過,恆大地產為此次引資付出的代價相對高昂。香港方面的消息說,恆大引進這6億美元的年利率,遠高於銀行的貸款利率。
仍伺機上市據恆大地產相關負責人介紹,經過本次增資擴股,以及今年1月最初的3家戰略投資者美林、德意志、淡馬錫所持有的優先股轉為普通股,恆大方面料增加資本金10億美元,負債率回落至65%左右。
而截至2007年9月30日,恆大的總資產約148億港元,負債約140.67億港元,資產負債率為95%。
許家印坦承,今年3月進行IPO時,恆大地產遭遇到國際市場幾十年一遇的股市大跌,不得不推遲IPO。原計劃100億-150億元的IPO融資沒能實現,對公司經營運作確實帶來了一定的困難。
事實上,恆大手中目前至少有3塊土地面臨付款的最後期限,分別是廣州絹麻廠項目、重慶科技學院項目、上海項目,總建築面積150多萬平方米,涉及總地價金額80億元,都是在去年下半年地價高企時拿的地。
6月29日,恆大宣布對上述三項目進行融資。此輪融資擴股,恆大融得資金約為40億元,仍未能完全解決地價款的問題。如果進一步解決剩餘資金問題仍有待恆大地產繼續努力。而該公司目前仍將希望寄托於尋求外資合作。
許家印同時表示,不排除未來在某個合適時機,繼續謀求公開上市。