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近年來,房地產的關鍵詞有三:一是上漲,即房價上漲,其背後是房地產企業更多的暴利;二是調控,即在房價高企、購買者怨聲日高及把握宏觀經濟走勢等諸多因素促成的政府對行業的宏觀調控;三是拐點,即隨著近期房價的回落及一些主流地產商的折價銷售,人們對樓市是高潮延續還是出現拐點的爭論。
這樣,在2007年年報的基礎上,梳理並探討主流上市房地產企業的諸多情況,既是對房價上漲所帶來的業績喜宴的盤點,同時又可縱深分析政府宏觀調控之於不同房地產企業的不同含義,更可探討未來市場波動時諸地產商們的『抗拐』能力。本刊希望此組文章有助於回答這樣一個問題:面對未來的不確定性,我們准備好了嗎?
營收翻倍本刊依然選擇營業收入作為考查房地產上市公司的首要指標。這是因為,營業收入排名盡管簡單,且未考慮公司盈利性等方面的情況,似乎鼓勵『做大』而非『做強』,從而存在諸多問題。但營業收入的重要性與基礎性作用卻是其他指標所無法取代的。尤其對於中國房地產企業而言,營業收入指標不僅僅是一個規模的問題,更在一定程度上代表著品牌價值、未來抵抗諸如宏觀調控等方面風險的能力,甚至,這種規模也提供了改善管理以提高運營效率以及在並購中佔據主動的運作空間。
作為改進,本刊對營業收入進行分析的同時,也結合了其增長率及銷售毛利率的相關分析,從而盡量避免簡單化,提昇分析的縱深度。
考查2007年度房地產上市公司營業收入20強的情況,我們可以發現,營業收入盆滿缽滿的一年整體上,房地產上市公司營業收入和利潤雙雙大幅增長,並且初現利益聚集的『強者恆強』特征的大幅增長是一個顯著特點—20家公司2007年度合計營業收入1489億元,比2006年度的799億元增長86.27%(具體情況見表1)。其中,共有9家公司2007年度營業收入增長超過1倍,按從高到低分別是萬通地產(600246)、合景泰富(1813.HK)、SOHO中國(0410.HK)、泛海建設(000046)、華發股份(600325)、首創置業(2868.HK)、碧桂園(2007.HK)、金地集團(600383)與保利地產(600048),具體的增長倍數分別是7.68倍、4.91倍、3倍、2.11倍、1.56倍、1.39倍、1.23倍、1.1倍與1.01倍。
具體到公司層面,萬科A(000002)以高達355億元的營業收入位列榜首,比其2006年度的179億元增長近1倍;2007年成功在港上市的碧桂園(2007.HK)以177億元成為2007年度營業收入的亞軍,比2006年度的79億元增長1.23倍;接下來是中國海外發展(0688.HK)、富力地產(2777.HK)與保利地產(600048),2007年度營業收入分別為156億元、148億元與81億元,比2006年度的增幅分別為42.09%、45.01%與101.31%。