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去年總投資金額約800億元上海房企外擴趨保守
隨着國內一線大城市的市中心土地開發逐漸趨於飽和,從數年前開始,各地的大型房地產開發商開始轉戰二、三線城市。基強聯行最新報告顯示,據不完全統計,2007年度,全國知名的大型房地產公司在二、三線城市獲取土地儲備的總投資金額約1200億元人民幣,其中,房地產上市公司所佔的成交金額逾800億元,包攬了近2000萬平方米的土地。
記者發現,在去年二、三線城市的土地爭奪戰中,上海房企的身影卻寥寥無幾。
上海房企 外拓趨保守記者從基強聯行提供的“2007年主要開發商在二、三線城市拿地列表”中發現,去年在二、三線城市拿地較爲活躍的仍是“廣幫”的上市公司開發商,如招商、保利、萬科、金地、華潤、碧桂園等,成交金額逾300億元,佔到總成交金額的三成以上。而上海本地房企中,則只有非上市的綠地頻頻出手二、三線城市。
值得一提的是,在上海本地的房地產開發商中,雖然只有綠地集團活躍在二、三線城市的土地市場,但其實力卻不容小覷。去年下半年分別在瀋陽、長春、貴陽一口氣拿下三塊地,拿地金額達到90.93億元,佔了基強聯行公佈的“主要開發商在二、三線城市拿地列表”中總成交金額的近一成。尤其是綠地集團於去年10月份在瀋陽競得的一幅地塊,出讓面積達66.67萬平方米,出讓金50億元;同月,綠地在長春競得的一幅佔地23萬平方米的地塊,出讓金也高達40億元。一個月內購地的總金額高達90億元,手筆之大令人震驚。
實際上,不少上海本地房地產開發企業的資金實力和開發資歷都相當深厚,但在拓展二、三線城市房地產市場,向外擴張的計劃中卻顯得相對保守。分析人士指出,上海不少大型房企在一直在本地守着有自己的土地儲備“老本”,不像“廣幫”房企常年在外擴張。“或許他們的策略比較保守,在吃完自己的‘蛋糕’之前不會考慮去陌生的城市冒風險。”北孚地價研究院的一位市場觀察人士這樣評價道。
二線城市 開發利潤高無論如何,目前一線城市房地產市場發展已經相當飽和,市場競爭激烈,土地資源稀缺,中心區域土地供給明顯減少。以上海爲例,在上海市房地局2007年發佈的一、二、三號土地出讓公告中,住宅或商住綜合性質的土地數目僅10多幅,佔全部120多幅出讓土地的10%不到,且地理位置大多在外環以外。市中心土地供應量偏緊,在上海市中心,往往出現一幅土地出讓就招來衆多開發商前往競拍,導致土地出讓競爭過程中,“地王”頻頻顯現。
基強聯行分析人士指出,“二、三線城市房地產起步較晚,房地產市場發育比一線城市而言遠未成熟,無論在利潤還是在企業發展方面都還有很大的成長空間。二三線城市目前房價尚有上漲空間,並且土地資源豐富,地價不高、勞動力充裕、管理成本低、原材料價格相對低廉,開發商的綜合成本可以大大降低,這一切都可以提高大額投資的預期回報率。”
目前長三角區域、珠三角區域、環渤海區域以及中西部的二三線城市都受到了開發商的追捧。基強聯行報告還顯示,目前二、三線城市房地產開發的平均利潤能夠達到30%,而上海這種一線城市房地產開發的平均利潤率爲15%左右。
上市公司 成拿地大腕據不完全統計,2007年年初以來,以上市公司開發商爲主的大型房地產企業,在全國的二三線城市完成土地儲備總投資金額約1200億元人民幣,而且,絕大多數開發商選擇在二、三線城市一級土地市場通過招投標拿地,當然,還有一些開發商通過購買項目公司股權的形式進行二、三線城市房地產投資。
據基強聯行的“列表”統計,大型房地產公司在二、三線城市拿地的總金額924億元,其中上市房地產公司購地就佔到了800億元,上市房地產公司還包攬了土地面積總數近1960萬平方米中的1860萬平方米。
大型房地產公司拿地較爲集中的城市包括重慶、成都、杭州、武漢和瀋陽等城市,佔土地總成交金額的55%。值得一提的是,在所有二三線城市中,購地的開發商以內資背景企業爲主,佔60%,比如金地、保利、萬科、碧桂園、世茂、金融街、招商地產等,而香港地區和國外開發商分別佔30%和10%,比如長江實業、九龍倉等,國外開發商主要來自新加坡。
另外,隨着內地城市經濟不斷髮展,開發商拿地範圍也不斷擴大,一些開發商已經在蘭州、西安、貴州等城市進行土地儲備;而在上海獲利頗豐的香港地產巨鱷恆隆地產表示,未來幾年將在上海以外的10個城市,每年購3-4塊大型土地,共建約10個購物商場;新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地也計劃在2014年前在成都開發5-7個項目。
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