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對話一:新戰略下的城市定位、房地產業資源整合及經濟聯動
主持人:謝謝,易研究員的演講。剛纔兩位專家的演講為我們提供了發展的新的思路和方向,在新戰略下天津的城市定位如何對房地產資源進行整合以及經濟聯動,我們特別安排了一個對話的環節,首先有請北京高策房地產公文有限公司北京思源經濟顧問李國平先生為我們做對話的主持人,我們請的嘉賓是中國社科院金融研究所研究員易憲容,天津泰達建設集團董事長許立凡、中國企業海外發展中心主任孫飛博士,五合國際建築設計集團總顧問劉力,幾位嘉賓共同完成對話環節。
李國平:臺上坐著的四位,有兩位博士、一位教授和一位企業家。這個話題我覺得在這個對話裡面,大會給了我五個話題,但是我們只有四個嘉賓,另外我覺得話題比較分散,時間比較有限,我也希望在這個對話的環節裡面,我們的嘉賓盡可能比較扼要和精彩地表現觀點,我們的對話環節也希望我們的聽眾有一個參與的過程,出去大家有什麼樣的問題,大家可以寫紙條。首先請泰達建設的許董事長,我們的房地產如何看待這個定位,我們的機會以及我們的天津城市房地產開發中的一些思考,先有請許董事長。我們的問題是新戰略下的城市定位、房地產業融資整合及經濟聯動。
許立凡:在新的北方經濟中心的前提下,外來的房地產企業如何參與經濟合作,以及整合發展的措施,我覺得這個問題分為兩個部分。
第一個部分是從大的環境上說,這個房地產企業如何認識區域經濟形勢的一些變化,和作為北方經濟中心或者說未來的北方經濟中心的一些政策變化和政策導向如何充分認識。我想從天津的整個的未來發展看,經濟發展趨勢看,天津要想成為中國發展第三極真正成為北方經濟中心,必然要走向以第三產業為主的輻射性城市,如果天津在未來發展中沒有對周圍的城市有輻射作用的話很難成為經濟中心。從這個角度出發,我們來看待天津未來的經濟結構的調整和經濟結構的變化,乃至於綜合改革配套實驗區的具體的政策的推動,我們分析這些政策對我們的一些房地產企業帶來的哪些商機和機遇?我個人感覺,隨著天津經濟的發展,第三極作用越來越強大,天津的功能化傳統的中心居住的功能和服務功能,更多的功能推向於服務型、商業型和金融型,未來的中心城區有一些商業服務、金融服務的功能會越來越強大,我們的傳統住宅會向外延伸,我們以前的開發過程中的深圳、上海都已經看到了。
第二個方面就是對於開發商自身,未來這個城市的越來越有輻射度,這個區域市場意味著越來越公開化。作為天津的開發商也好,作為在天津開發的企業也好,能不能適應這種開發的市場,能不能適應這種競爭的環境?關鍵看企業自身的管理能力,是否能夠達到要求。我們在相對封閉的環境裡市場規劃程度比相對開放要差一些,隨著市場的開發需要我們開發企業內部提昇和內部發展,這些問題作為一個房地產企業能夠不能提前認識到能不能提前改造我覺得這是關鍵的問題。
主持人:我覺得去年我們在第一屆做地產年會的時候,咱們有一些討論。因為去年應該講天津是剛剛起來,很多的開發商進入天津的整個的房地產市場。那麼其實我覺得您代表的是天津本土的房地產開發企業,這一年來,新的領導也上任了,新的書記也來了,天津有一些更多的發展的新的動向和氣象。我想請您再說一說,這一年來天津的房地產市場,外來的開發動向和趨勢以及本土開發商的開發的狀況,想聽聽你在這方面給大家做一些介紹。
許立凡:這個問題回答起來可能比較殘酷。天津的房地產市場發展得近十幾年快20年了,以前的天津的市場我覺得可能並沒有培育出更多的有真正有資本能力的和實力的優秀的房地產企業,也有我們自身的原因。那麼在新的機遇到來之後,確實天津的企業在新的發展機遇面前顯得有些力不從心,我們必須面對這個問題,我們也得承認我們有很多問題。
目前從2007年一年,應該說大的外地房地產企業進入天津,給天津的房地產市場很大的衝擊,也給天津的房地產市場帶來了新的理念和新的觀念,尤其是很多新的管理的觀念。因為做產品大家都能看得更清楚,更表面化一點。深層次上,企業和企業之間的管理觀念差距是非常大的,這個我必須承認。包括一些資本運營能力外來的企業和本土企業差距更大了。這是我看到的一些問題。
我代表本地企業應該講,在未來的天津發展過程中天津的企業有一些諸多的優勢,包括一些地緣、關系上的優勢。我覺得天津的企業可能從2007年、2006年看到外來企業進來的一些抱怨和一些情緒中,我的想要從這些要清醒過來,做一些基礎的工作,真正使企業有內昇能力,不是簡單的依靠傳統的資源的簡單優勢,這些是不言而喻的。我們是本地企業,我拿地更容易,如果再長期思考下去,本地企業必須從自己的內昇能力和管理能力,真正提高自己的能力,纔可能在本區域內和外來企業進行競爭,也使得本區域的企業和外來的企業競爭中,能夠使天津本土企業走出去,這個是要抱開放的心態來理解天津本地企業的發展。
主持人:謝謝許總,我覺得天津是中國目前發展的熱點,這是勿庸置疑的。天津的舞臺很大的,要讓全國的開發商共同到這裡進行相互的整合和相互促進,一年多前我到天津經常會聽到很多外來的開發商有很多的抱怨,覺得天津有很多的壁壘,有很多的政府的運作,他們覺得沒有很多南方的城市開放。但是這一年多變化很大,現在天津的政府在催著他,我們的讓你先試先行,這個是相互整合和共同競爭的舞臺。
下面請孫飛博士講幾句,天津現在的發展,很多時候目前的產業經濟的動向和房地產結合得比較緊,你也是這方面研究的專家,請你給大家分享一下,目前對天津的經濟形勢、資源整合這方面的觀點。
孫飛:大家上午好!很高興參加天津北方經濟論壇。天津面臨很大的機遇,這個是來自於國家的戰略,國家批准了天津綜合改革方案,這個方案有兩個亮點,我研究的是兩個方向,一個是土地改革,一個是金融改革。我覺得如果天津要發展應該金融先行,特別是是我們的原來的央行行長戴相龍到天津以後,他到天津設立了渤海銀行,設立了國家第一支產業發展基金,去年也在這召開了中國中小企業國際融資洽談會。天津有幸成為中國創新中心,還有我們國家最新批准的第三版市場。我想天津OTC市場落戶天津必將會對天津的金融發展、產生巨大的作用,我認為天津設立OTC市場不是針對天津的,它是立足天津,面向環渤海,面向全國性的市場,這個很重要。實際上是資源的優化配置,很重要的是金融的配置,如果我們天津在這方面走在前面,我們戴行長在金融方面比較強調,給我們天津帶來了金融的優化配置。土地改革先行的話對天津的城市發展,對天津的土地改革的試點都有好處,其實這兩塊都涉及到了我們的城市的經濟發展和房地產業的發展,因為天津的土地整個使用。另外就是金融方面,我覺得應該抓住設立OTC市場的機遇盡快出臺一些辦法、細則,軟硬件趕緊推動。我個人認為實際上天津未來的定位應該是一個現代化、國際化的大都市,國務院也把天津定位為北方的經濟中心。同時天津可以定位為北方的金融中心,在產業的整合上資源的優化配置上不僅僅是針對天津的,是針對整個環渤海的。
天津最近一兩年的硬件變化非常大,我認為天津變化特別大,特別是濱海新區還有很多重大項目也落戶到濱海新區了。我覺得天津需要抓住的一點是軟件建設,就是在國家出臺了大的政策,天津的配套政策怎麼趕緊出臺。
另外一個天津的思想解放力度不夠,我覺得我們的天津市應該抓住歷史發展的契機,更進一步的開放思想,來迎接挑戰,真正成為中國經濟的增長的第三極,謝謝大家!
主持人:謝謝,天津是一個大發展,也是一個大工地,劉博士是規劃和設計的專家,我想對於天津整個的經濟發展您作為一個規劃和設計方面的專家,跟大家分享一下對於天津作為新的北方經濟中心城市的定位發展,談談你的觀點。
劉力:我做的項目不是很多,但是和泰達、紅磡都合作過,在濱海新區也做過項目,稍微有一些比較疏淺的了解。覺得天津的機會非常好,是兩方面造成的,一個是整個環渤海大的經濟格局的形成,再一個是濱海新區大的定位,這些是從政府高端賦予的機會。
另外一方面的機會是由於,過於本土化的市場造成的。比如說我在全國做項目,很少在外地看到有天津的開發商跑到外面做的。外地的開發商也很少到天津參觀,看看天津做得怎麼樣,中間有看過萬科水晶城,現在的各地市場都有些爭奇斗艷的產品,天津這方面有差距。這兩方面的機會特別是現在的挑戰,天津本地除了像泰達領軍的集團,更多的是外面來的,像上海、北京來的,對本土的開發商有很大的壓力。在這種情況下,反倒是給天津的房地產產品提供了很大的上昇的的空間。因為不管經濟形勢怎麼變化,只要房地產行業得繼續走下去,還得繼續賣房,我們的商品房是我們行業生產的商品,商品房的品質纔是標志了地方市場的技術水平和專業水平的指標。
我覺得要想提高的話,至少有兩個方面的,天津的房地產市場纔能提高。一個是技術品質,比如說從高舒適度、節能和生態這些方面提高。因為現在天津市中心的房價賣到一萬多的房價,這麼樣一個高房價肯定會在未來一兩年裡面吸引一些人做一些高端的住宅,五合國際做的高科技住宅,做了這麼幾年,分成三個階段,第一個北京的風尚,南京風尚可以說炒作的成分比較大。第二個階段上海、杭州、中國房價最高的第一個是杭州、第二個是上海,我們在杭州一個地方做了300個高科技住宅。
現在是第三個階段,五合的產品是廣東的,我們在深圳做了別墅,20萬一平米,深圳上10幾萬一平米的房子挺多的,房子貴得連他們自己都不好意思了,需要賣內在的技術競爭了。不能光靠裝修,園林景觀,要追求內在的品質了,這是天津市場在未來一兩年要突破的地方。
第二個是高精度,國家的政策房地產市場的成熟導致戶型的創新沒什麼可做的了,比如90平米小戶型也就20多層,沒有什麼可做的了,不能再像幾年前所有的設計院和開發商都做戶型創新,而是主要要做空間方面的創新。比如說錯層、躍層、復式,這些已經沒有什麼餘地了,要做的就是原來傳統設計院沒有提供的圖紙,具體怎麼做下午我有一個專題講座,至少天津的市場我認為走向了一個轉折點,可能在大的形勢的推動下會在產品上有所創新,謝謝。
主持人:其實天津現在目前作為先行先試的試點,其實金融的突破是一個非常的關鍵。那麼,易教授是金融方面的專家,現在我在房地產市場的觀點基本上是同意你的觀點,可玩笑。你是金融方面的專家你很多的觀點給我們帶來很多的啟迪,給您點時間把你的演講延續到天津,作為我們現在先行先試的突破也好,國家對天津的政策會對天津的經濟的發展有什麼影響,包括對房地產帶來什麼樣的影響?我希望你針對天津的市場做一個發言。
易:我們對天津的市場發展立足的點,肯定房地產是發展快速的產業。但是你的產業發展同樣要有一個支橕,你到底是什麼產業?房地產要起到產業的互動,如果你僅僅有房地產沒有其他產業的互動,你的房地產市場短時間可以上去,但是未來不會持續。金融市場的發展大家有這麼一個概念了,我如果做中國經濟增長極,比如說上海、深圳、天津,經常有人就金融問題、亞洲金融中心問題和中國金融中心問題老是問我,我覺得中國又跳入了過去的思路,我要做全國的金融中心,中國經濟體有多大?比如說我們中國經濟體放在歐洲的時候,歐洲大不大?歐洲倫敦可以有個金融中心,其他的城市也可以有金融中心,我們中國比他們面積大,中國是不是可以有好幾個金融中心,天津市場的發展不要把自己定位為全國性的市場,或者是全國性的一個金融中心,最重要的就是想想我們如果要發展有個好的產業支橕的情況下,我們有自己特色的金融中心,金融中心的定位我們天津、渤海新區發展的最周期的核心問題。定位,不是一定要作全國的金融中心,比如上海有一個交易所,我是不是也要做交易所?你現在競爭的時候,你要把自己定位好,現在環渤海定位是很好的,北方定位很好。但是你是不是要還細化一些?我們要把周邊的市場整合起來,你把這塊做出來了,我要向內地延伸,比如說向內蒙古、東北去延伸。你先把我們的渤海新區的金融定位考慮清楚。
我覺得天津的希望做一些前瞻性的產品和市場,但是這樣做起來,跟別人競爭起來,面臨的困難很多。盡管我們最近對這個渤海新區政策上的支持是很好的,但是現在政策上的支持跟80年代深圳的支持,跟上海90年代浦東新區的支持不是一個概念,那時候整個深圳的發展是因為全國什麼都沒發展起來,現在不是這樣了,現在的市場都發展起來了。在這樣的情況下你要找到自己核心的有競爭力的特點。你有一個很好的實體經濟的支持,這是最重要的。比如說我們最近在曹妃甸的油田,這個是天津的實體經濟的支持。
第二個,天津的發展你要不是跟北京的競爭,如何借助於北京的經濟的快速成長,把他的資源整合過來,因為中國的經濟跟世界上的經濟最不同的就是,中國到目前為止仍然是以行政為主導的經濟,就是權力經濟。中國的權力在哪裡?就是通過權力在積聚全國的經濟,我在90年代來北京的時候,我就說我為什麼要來北京?就是因為北京是一個權力中心,權力主導經濟這個格局短時間不會改變。在這樣的環境下,天津如何來把北京的中心吸引過來?也是未來發展很重要的方面。如何整合?因為現在目前北京跟天津有一個經濟上的差異,你如何提供出來?變成了很簡單的事情,不僅僅城際交通開通以後,城際交通很重要,城際交通的便利性,使天津得了很多的商機。
第三個就是我們天津的開放度。天津的金融觀念整個開放度,就是要有很多的可做的事情,就是因為金融的開放度,我們目前的中國的金融市場如何來找出自己新的政策,來找到國家的政策的結合度,比其他的城市找到快一點呢?這就是天津金融市場快速發展的一個中心。因為天津站的起點,跟90年代的上海、跟80年代的深圳不是一個概念了,已經站在了20世紀最高的起點上,你整個政策的制定和你的產品一個設計,一定要跳出原來的思路,要比其他的市場發展快一點,如果從這個趨勢下,天津短短的幾年內建設成比較輝煌的城市,必須要用不到10年時間。
李國平::謝謝,主持人有一個非常重要的職責是控制時間,因為時間的關系不能讓各個嘉賓表述自己的觀點,謝謝各位嘉賓,我們這一節的論壇到此結束,謝謝。
主持人:謝謝對此我們我們安排了一個對話的環節,我們有請出天津日報集團廣告中心策劃部主任鄧效鋒來作為我們的嘉賓主持,有請中國城市規劃協會的副秘書長趙雲偉先生,中房協副會長、天津市房地產發展(集團)股份有限公司總經理張建臺,美國費城建築師協會主席美國賓夕法尼亞大學教授Scott killinger先生,匡型國際總裁吳磊先生來完成這一輪的對話。
鄧效鋒:首先我向大家介紹一下在座的各位嘉賓,中房協董事長、天津市房地產發展(集團)股份有限公司總經理張建臺先生,中國城市規劃副秘書長趙雲偉先生,美國費城建築師協會主席,美國賓夕法尼亞大學教授Scott killinger先生,匡型國際總裁吳磊先生。我們先請遠道而來的美國的Scott killinger先生就城市的建設和我們天津正在做的新家園建設談一下他的美國的一些經驗,我們有請Scott killinger先生。
Scott killinger:(英文發言)我是匡型的總規劃師,我是一個規劃師也是一個建築師,我下午要進行的美國新城的規劃的論壇,近幾年來最多的項目是在匡型完成的。
在過去40年來我都在從事規劃中心城鎮的建設,我也注意到美國的一些經驗並不能完全適用於中國的情況,最關鍵的是要體會到兩國過去的不同,要吸取中西方的經驗和教訓。
在中美兩國的共同經驗裡面,包括興建新城的原因和理由都非常的接近,中心城區的擁擠的程度,保持良好的自然景觀,工作的機會產業的昇級等等都非常接近,唯一的不同的是土地政策的決策不同,在這裡面要找出著力點。
所以從中國的特色來看,中國有很好的機會發展經濟,主要是因為國家控制的力度遠遠大於西方土地私有的情況,有很多機會可以整合政府和開發商的資源。我設計過的新城鎮裡面最少的有2萬人,最大的有150萬人。後面提到的150萬人的城市在埃及的新城鎮,裡面的尺度的情況和外在環境的情況和中國很多的新城鎮的情況非常接近,有很多可以借鑒的機會。
我會把埃及的項目在下午做更詳細的介紹,歡迎大家參加。這幾個新城建設的共同目的是一樣,發展為一個產業發展良好的環境,謝謝大家。
鄧效鋒:我去過費城,是去看費城附近的小城鎮,費城的生態給我留下了非常深刻的印象。下面我就在咱們國內發展城市建設以及生態探索的問題有請中國城市規劃設計協會副秘書長趙雲偉先生談談看法。
趙雲偉:謝謝!留心的人可能會發現,從2008年的1月1日我們城市試行的新的《城鄉規劃法》,我們從90年的時候開始實施《城市規劃法》,城市規劃法用的18年的時間,我們前期的工作重點是放在城市裡,2008年的1月1日開始我們的《城市規劃法》正式改為《城鄉規劃法》。這次兩會結束後我們的建設部改為住房保障和城鄉建設部,這個是從法律的層面把我們國家城市與鄉村的建設和諧供應有一個明顯的政策上的轉變。
從大的情況來看,中國的城市實際上從很大的趨勢越來越多向大都市群和城市群聚集,現在大家比較清楚的是環渤海和珠三角長三角,我們知道最近中央批了新的改革實驗區就是武漢城市群,也就是我們的工作重點從原來的遍地開花,到現在逐步轉向了現在城市群的建設,為什麼這麼做?就是因為我們國家的土地太少,我們人均的耕地面積太邵。我們有這麼多人的要進城,每年有幾千萬人到城市生活,所以要進行城市的建設。在我研究的領域,實際上就是城市群,再往深一步就是大中城市未來發展的趨勢。從總的趨勢來看,歐盟是在前幾年制定了《歐盟城鄉發展的整體戰略》,近兩年紐約倫敦向全世界發出了未來的發展趨勢,這種國際競爭源於全球化。在這種大的環境下,中國一定會有大的發展的局面。具體到北京和天津,如果是繼續分別去做各自的,不可能在全世界有一個特別好的競爭的優勢。所以我們仔細分析北京市的總體規劃,還有天津市的總體規劃,大家能發現他們的城市性質和總體目標是錯位的,北京和天津未來作為一個城市發展纔會有更多的競爭力,我們未來的國際形勢就是這樣一個形勢,在這樣的條件下我們必須集約地吸引資金、集約地進行建設,這樣我們就可以拿出更多的土地用來保護我們的環境,這纔是國家大的根本的政策。
從中心到郊區怎麼來控制?這是一個核心的問題。交通是一個特別大的問題,尤其是我們的中小城市,最近一段時間各個大城市都在研究新城的交通建設問題。我知道天津也在做,除了濱海新區作為一個城市級的新區建設之外,像武清等都在開展集約化的新城建設。我主持城市規劃方面的工作,這兩天我們在上海做了非常有影響的示范項目上海嘉定就是上海新城的示范點,我們做的是如何來從產業上吸引國際資本,全球資本,以及國內的資本向郊區的產業集群發展,帶動本地的昇級,我們在那個地方進行了認真的產業和空間分析得出了詳細的發展策略,從就業方面引導中心城的人口向郊區遷移,從更大的范圍把空餘的地留給自然環境和生態環境比較優美的大的和諧圈這是需要所有的人共同努力的,這也是所有人努力的目標。
鄧效鋒:謝謝,天津的房地產市場由區域的市場向全國市場發展。現在我們有請中房協的副會長、天津市房地產發展(集團)股份有限公司的總經理張建臺先生,讓他講發表一下他的觀點。
張建臺:非常高興參加第二屆天津地產會。剛纔主持人說了天津已經成為了開放的城市,濱海新區已經列出了國家的發展戰略,大的產業結構的調整肯定會給房地產市場發展帶來很多機會,最近幾年咱們的全國各地,尤其是一線品牌的房地產公司陸陸續續地到天津投資,咱們的主題是新家園,就新家園而言,去年的2007年9月份天津推出了兩個新家園建設一個是華明鎮、一個是雙港,商品房天津本地就是我們一家天津房地產發展有限公司,所以就通過這件事情應該天津市是近兩年是一片熱土,大家紛紛到天津投資。
剛纔泰達建設的許總就天津本地公司應該怎麼應對外地企業進入天津進行了講演。我想實際上這對於天津市本土因為我也是天津市本土的企業,我覺得對於天津市本土的企業既是機遇又是挑戰而且機遇大於挑戰。因為這個一線品牌到天津來大家取得新的管理理念,包括經營理念,包括產品的研發,這樣的話對天津本地企業都是一個很好的學習和融合的機會。
當然也是挑戰,市場這麼大,進來之後恐怕對市場是一個競爭。所以我覺得作為天津企業應該如何應對?實際上也是將來在新的形勢面前怎麼辦,尤其是今年2008年。我覺得陳淮所長包括易教授就整個的金融情況跟宏觀經濟趨勢做了非常好的講演,我覺得在2008年房地產市場也是不確定因素非常多,有一個統計數字說明了這個問題。今年2008年1季度,天津市的銷售量是121萬平米,2007年同期是147萬平米,看出來整個銷售的趨勢應該說降幅了20%左右。然後,從價格來看,今年的平均價格在7400—7500左右/平米,這是在中心區,也包括天津原來的老的城區,而去年同期是5000元/平米,所以應該說價格漲幅了20%—30%,這個不能完全真實地代表整個房地產市場。但是這個數據統計可以判處一個趨勢。我覺得今年對於開發商應該說市場,當然一季度也是淡季,每年也是如此,宏觀調控對房地產市場的影響是比較大的。這種不確定的因素也在影響著整個房地產市場。所以我覺得作為開發企業今年面臨的問題比較大的還是資金問題,資金問題今年可能會困擾著房地產企業的發展。所以我覺得房地產尤其在天津投資熱點,環渤海經濟發展因為房地產發展的不確定因素比較多,我覺得可能在有些地區房地產的到了所謂的房地產頂峰的,有的正在發展期。我覺得天津的市場是在發展期,這樣也會遇到資金上的困難。所以怎麼辦?我想應該還是從經營模式來看,還是應該強強聯合,就是把天津的本地企業和外地的一線企業進行聯合起來,這樣的話,共同地發揮雙方的優勢,把整個我們天津市的房地產市場做好。我為什麼說這個?因為我非常有體會,今天的主題是『天津灣』,它就是天津發展和首開集團共同做的,我們的項目是100多萬平米,主要是商業。我覺得今年的項目和去年的項目這兩個項目是非常成功的,這對於天津本土的企業和外地企業到天津來采取強強聯合,對於整個的把房地產市場做好,把天津房地產做好。
我們天津市房協也特別熱情地歡迎外地企業到天津來投資,有什麼問題特別是是需要這方面支持和幫助的我們可以一塊搭橋,我希望咱們房地產企業包括租賃企業能夠到天津來,在天津這麼好的一個發展機會下,我們會給大家做好搭橋,使天津和外地企業強強聯合,這樣把整個天津市的房地產市場做好,謝謝大家。
鄧效鋒:謝謝建臺會長。下面有請趙雲偉先生談談他對房地產持續發展的看法。
趙雲偉:我想跟大家談一下我們公司和天津的淵源,我們2003年到天津,我們參加了當時的運河商貿區和水上運動世界,現在的天津灣項目。我們還有一個另外非常巧的淵源就是我們的建築師邁克陳,他是從紐約過來的,不會說一句中文,他和天津的淵源是因為天津市的濱江道的教堂是他的爺爺捐獻的。
其實我想跟一些大的形勢唱一些反調,我覺得在天津快速發展的同時,我們最早來天津,那時候2003年還沒有發展,從我們類似於參與者又是旁觀者的角度來說,我覺得最擔心的一件事,天津在快速發展的同時,天津的城市吸引力我很擔心可能逐步在喪失。在幾年前來到天津沒有什麼堵車的問題,比如說在傍晚的時候在五大道散步是非常舒服的一件事。但是我前天在京津唐高速公路上被堵了6個小時,所以天津在快速發展的同時應該更加注重城市的文化和交通的控制等等這些軟環境的建設。這個我覺得是保持天津的可持續發展的一個長久的生命力和活力的一個最根本的地方。
另外,我想提醒一點就是說,其實大家要想到的一件事,我們城市的建設者和我們的發展商要學會『把腳放在別人的鞋子裡嘗試』,這是美國的一句話。我們在招商融資的同時,大家有多少人知道天津本地的資金正在往外流?最簡單的例子就是天津現在有30多家上市公司,但是天津現在後備只有十幾家的上市公司,而且這30家上市公司有一個重量級的上市公司總部剛剛遷回到北京。所以我說為什麼我們在蓋很多高樓的同時,其實要想到建設者和使用者的觀點是不一樣的。比如說你要吸引世界500強,你了解世界500強他們選址決策的過程和條件是什麼嗎?可能很多人都不了解。所以就是說希望天津從整個未來的發展能夠從一個更長遠的角度來考慮,不要緊緊依靠三年、五年,最多十年八年的政策,我覺得天津的魅力不是一定要非要做一個什麼樣的大都市,就是對於經濟的中心和對經濟的掌控應該要有自己的想法,我覺得這是應該考慮更多的問題。
鄧效鋒:我們的這一環節對話到此為止,謝謝各位嘉賓!