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中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容
主持人:謝謝,陳淮老師精彩的演講。我們這屆天津地產年會是由思源經紀公司,我們認識一下思源經紀公司的總經理兼董事長(桃紅)先生,2007年可以說融資和上市是眾多企業關心的話題,我們有請中國社科研究院研究員易憲容先生。
易憲容:大家上午好!非常高興和大家一起來討論當前中國的房地產金融問題。剛纔陳主任講了很多,近幾年來,中國的房地產市場中國的金融市場,中國的經濟發生了翻天覆地的變化,尤其是中國的金融市場發生了翻天覆地的變化,大家可能看得到,近幾年來我們的銀行體系出現了前所未有的反映,在2001年的時候我記得有幾家國外的評估機構,說中國的國有銀行,如果從技術性來看,它已經反映了破產。正因為中國這樣的一些機構經過五年短短的時間,我們中國的銀行業出現了前所未有的繁榮。不僅僅我們的銀行業的盈利水平、資本充實率都達到了世界上的層次。大家知道2007年我們上市的四大國有銀行的利潤水平達到了3000億。可以想象到,在2001年以前我們的國有銀行都是虧損的行業,就是經過了5、6年的國有銀行的改革,讓它成為我們目前世界上最好的盈利銀行。前幾年大家看到了我們世界銀行排名前十大銀行中,有四大我們中國的銀行排列前十名,我們銀行的資產也目前不僅達到了52萬億。
還有我們股市的反映,從2005年上海指數6月7日998點,到2007年10月末到6120點。盡管我們的股市從去年前10月份以來有很大的調整,但是股市的繁榮,我相信仍然是推動我們整個經濟發展的一個重要因素。為什麼?因為我們的實體經濟的繁榮,實體經濟發展的格局沒有變。
還有我們股市的繁榮,讓我們的財富豐富起來;我們金融市場的繁榮也讓我們財富擁有了起來。我曾經提了一個概念,就是說我們目前中國整個經濟的發展出現了一個前所未有的運動,就是我們的過去的資產過去的產品現在的財富還有未來的財富,這個資本化運作可以說是造成了我們中國經濟前所未有的繁榮,我們可以看到,我們目前的銀行成本達到了40萬億,這是2007年底的數據。我們股市在2007年底達到市值達到了30萬億,如果加上我們國內公司在海外上市的市值,達到了40萬億。還有我們房地產的市值如果說以460萬平米計算達到了140萬億,再加上我們的外匯儲備率,2007年底是1.53萬億,我們的基金、我們的保險公司的資產現在達到了至少是400萬億資產,大量財富通過資本化的運作導致資本快速的發展。大家可以看到資產價格的上漲,就是我們股市的價格來講在短時間內,已經有10倍的增長。我們的股市2005年6月份的時候總市值只有3.35萬億,但是到我們2007年底的時候就達到了32萬億,再加上我們外國的上市公司10萬億有40萬億,成10倍的增長態勢。我們的企業通過上市,通過產品的證券化,把過去、現在、未來的財富都化為可以增值財富的工具。
而在這種資本化運作中,大家可以看到,有一個很簡單的工具就是,我們現在為什麼能快速發展?就是由於我們的金融產品創新,有我們金融的銀行的按揭貸款,銀行的按揭貸款,大家可以認為我買房子是把房子按揭給銀行其實是錯的。我們個人按揭貸款是把你未來的工資按揭給銀行。因為我們可以把未來的資金流,變成現在的現金流的時候,我們的財富增長很快,我們的上市公司也是如此,還有我們的政府,我們的企業,我們的政府,過去的土地放在那裡只是一個財富,但是這個財富一旦進入市場,一旦可以成為銀行抵押的工具的時候,這個財富也會快速地增長。所以,我們資產價格的快速成長就是這樣的概念,但是這種資產價格快速成長,我們資本化的運作快速發展的時候,同樣為導致我們整個物價水平的快速增加,使我們物價水平的快速上漲。我們2007年6月份開始CPI達到了4.4%的水平,5.6%、6.2%、6.9%、7.1%,中國整個物價水平的快速增長,我們的資本化運動導致了資產價格的全面上昇,而資產價格的全面上昇,這個概念就是,我們曾經給自己一個說法就是,我們的物價水平的上漲,往往是比政府的行政管制、政府的權利結構引進,也就是說 我們的產品越是靠近政府權利結構,那麼產品的上漲的時間、上漲的幅度和上漲的規模可能越早越大,越是跟政府的權利結構越遠,這種產品肯定是上漲的最快,比如說我們突然的價格為什麼上漲最快,由於是政府管制下,為什麼說我們的公用一些產品,比如說、燃氣等等上漲最快,也是跟政府的行政管制有關系。
既然我們的物價水平的全面上漲,我們目前產品的結構跟行政管制有關系,我們最近政府所說的主要是結構性的上漲,其實跟現實所看到的東西差距比較大,我們現在這種通貨膨脹的統計體系、統計方式和結構面臨一些困難。大家知道,我們現在一般可以說我們物價水平上漲主要是食品價格上漲,而不是全部的產品上漲。我們2007年CPI上漲只有0.8%,所以物價水平上漲其實不重要,因此政府的政策重點是通過行政力的方式來管住食品,但其實我認為這個不太合理,也達不到目標。因為中國的CPI跟歐美國家是不一樣的,中國的CPI的體系跟我們實際的經濟生活差距比較大。我舉個最簡單的例子,我們的食品CPI的比重佔33.6%,可是美國只有一些5.8%還有我們跟住房有關的CPI我們只有13%,在美國佔的是42.1%,那麼這樣的一種不同的權重,不同的東西作為比較的時候,我們也可以用CPI來理解,我們整個的CPI就要在40%以上,在這樣的情況下,我們的通貨膨脹就沒有多少意義了。所以,目前中國的CPI,中國的通貨膨脹,我一直在強調一點中國的通貨膨脹只有上漲到食品,我們的CPI就出現了一個全面上漲,而不是僅僅一個結構性的上漲。既然我們通貨膨脹這麼高,那麼,政府特別是我們央行在去年已經認識了這個問題,去年央行的第3季度貨幣政策報告就是說只有整體CPI,基本贊同我的觀點。去年中央經濟工作會議上,政府的貨幣政策就出現了一個根本性的改變。就是我們的貨幣政策從以前的穩健貨幣政策改變為了適度從緊的貨幣政策。去年經濟的快速成長和快速發展基本是一個寬松的貨幣政策導致的一個結果,去年我們2007年銀行信貸增長達到了3.63萬億,比2006年增加的6000多億,去年我們個人消費信貸的增長達到了前所未有的水平。我們去年的消費信貸穩定,達到了9000多億,增長了10000多億。去年我們消費信貸的增長是2006年以前達到了,已經由22000億達到了33000多億,由於我們銀行信貸的快速增長,使得我們的經濟過度資產投資過熱,去年開始央行采取了一系列貨幣緊縮的政策。但是這些方式的進行,對我們整個經濟的控制,還有經濟增長起到了全面緊縮作用是十分有限的。
我們2008年的貨幣政策采取全面的從緊政策主要表現為我們2008年的宏觀調控基本上比以市場為主導市場競爭的方式,但是總體的貨幣政策以市場為主導主要表現為以下三個方面。
第一個方面就是從貨幣數量上的控制。
第二個利益水平的調整。
第三個人民幣匯率的穩定。
那麼,貨幣政策從緊的政策的信貸規模的控制,可以從我們存款准備率的提高、公開市場操作,我們現在的目前采取的信貸規模的管制進行的,所以在2008年如果我們的信貸規模控制在去年的水平的情況下,那麼我們的貨幣機率還要上調,還有我們信貸規模的管制是1998年以後基本上放棄的工具,信貸規模的管制就是說央行對整個信貸規模有一個總盤子,比如說3.63萬億,我相信2008年會在12%的就是3.9萬億,3.9萬億縮減到國家銀行,又把這個縮減下來的指標又分給各個支行,以前的貨幣規模管制僅僅是年度的控制,今年不僅僅是年度控制,它是月度、季度控制。另外我們現在利率水平的控制,我們為什麼要講CPI,因為我們整個利率水平的高低,決定了我們貨幣政策的從緊,2007年我們的CPI的水平達到了4.8%。2008年大家看到了,1月份是7.1%,2月份是8.7%,國際的CPI水平仍然沒超過10%,如果CPI仍然出在運行8%的情況下,我們的利率水平是4.14%加上利息稅,我們的負利率達到了3.8%,央行的基本利率是穩定的,我們的利率水平保證這樣的水平。如果按照這樣的情況下,我們今年的利率調整應該是一個比較艱巨和艱難的任務。而且利率調整按照我們總理的報告,如果CPI是4.8%,利率大概是百分之二左右;如果我們的CPI達到不了4.8%,以目前的情況,我們的負利用率已經達到了3%多,2008年的我估計利率上調是3個百分點左右。利率的上調多少,是看CPI的變化,看我們中央決策管理者如何對當前形勢的分析與判斷,這是我自己預測的3%。
我們人民幣匯率問題陳淮主任講了很多,我們人民幣匯率問題,大家可能注意到了我們人民幣面臨著十分復雜的環境,不是僅僅是人民幣昇值,我們現在的人民幣對內是貶值,因為我們的CPI過高,對外是昇值,但是是對美元昇值,對其他貨幣的貶值,人民幣昇值由於美元快速貶值的一個結果,而不是人民幣昇值的本身。因為我們人民幣的昇值從2005年要昇值以來,美元貶值已經達到了30%了,所以美元的貶值遠遠大於人民幣的昇值。所以人民幣的昇值假定是美元的匯率保持在現在水平上的情況下,那麼,我們人民幣的昇值我認為應該保持在6%這種水平,不能昇得太快。如果昇得太快以後,對我們整個經濟的增長,對我們出口依賴比較大的一些企業影響可能會比較大,因為他們沒有能力快速地消化人民幣昇值的這種成本,可能導致我們整個出口型行業的虧損、企業的倒閉,導致整個我們就業問題的出現。
我曾經跟陳淮主任研討說,如果假定我們人民幣昇值過快,大量的企業倒閉,如果是我們讓幾百萬的農民工回到他們家鄉,這是非常大的問題,所以人民幣昇值的問題應該不能太快。
我們人民幣昇值問題大家一定要注意到一個很基本的問題,就是人民幣昇值主要面對是美元的貶值。如果說美元的貶值出現逆轉,人民幣昇值的步伐會不會繼續?我想是未必的,大家分析人民幣昇值的時候一定要把美元的變化做一個基本的判斷,這就是從緊貨幣政策可能要采取的一點方式。大家可能看到,從緊的貨幣政策對我們房地產市場,對我們房地產相關的企業和我們房地產各個城市的發展會帶來重大的影響,因為我們房地產這幾點的快速發展,大家可以看到金融支持的結果。而房地產金融支持跟我們實體經濟的影響有個很大的差別,我們金融支持對房價的影響不僅僅是使房地產供給面,就是我們的房地產企業影響很大,這種影響一定會改變我們房地產市場的整合標准,我們居民的市場准入等等。提高整個房地產企業,房地產購房民眾,大家一定要改變以往的融資行為和融資的思路。大家可能看到,我們2008年采取了一個從緊的貨幣政策,但是我們房地產這個資金來講,2008年並沒有由於我們從緊的貨幣政策改變,比如說房地產開發資金達到了5653億,同比增長了31.9%,高於2007年同期10個百分之點。我們的銀行貸款在1536億,同比增長36.9%,高於同期2007年同期24.7個百分點。2007年同比增長28.3%,這個數據大家可能注意到2126億同比增長35.4%,大家這個數據可以看到,其實增長最快的都是跟我們房地產和銀行有關的方面,比如銀行貸款和其他資金來源,銀行貸款大家知道就是房價開發資金,其他資金來源主要是我們居民的按揭貸款預付這一塊,這個情況說明盡管我們出現了從緊的貨幣政策,盡管我們有人說我們現在房地產市場是地多錢少,只不過我們現在的融資的方式和模式發生了根本的改變。比如說我們過去拿地土地出讓金可以分期付款,我們去年的文件表明就不能這樣了,你可以分期付款,但是你分期付款之前不能那到土地證,也就是說你要拿到土地你的預付一定要比過去拿出多得多的資金,我們房地產開發早幾年只要拿到地就可以預售了,現在我們的住房蓋到了封頂纔能預售。現在基本的東西就是房地產市場經過幾年,整個宏觀調控的發展,現在已經有早幾年的一線城市,比如說上海、北京、深圳、廣州已經發展到二線、三線城市,而且二線三線城市的增長速度遠遠大於一線城市,比如天津。那麼二線三線城市的快速發展,也是在向其他城市分流。在這種情況下大家可以感覺到我們的資金比過去提昇,房地產市場的資金在2008年進行了從緊的貨幣政策,但是增長的速度仍然是快速而且錢並沒有減少。
我們現在的股市的一些調整,我們房地產企業獲得資金的渠道盡管打開了,但是跟以前賣那麼高的價,已經比以前困難一點了。比如說最近我們有的房地產企業在香港上市,香港的交易所基本批准他們上市,但是由於最近的股市調整,我們的房地產企業感覺到自己的資產價值被低估了,所以他們不上市。目前整個資金並不是太缺乏,而通過什麼渠道,你獲得渠道的便利條件,還有你成本的高低。所以目前資金的問題並不是太大的問題,所以房價市場經過從緊的貨幣政策,可能會有一定的影響,但影響不會太大。
最重要的一塊就是大家要注意的,對房地產開發企業影響不會太大,影響最大的就是我們個人通過按揭貸款進入房地產市場,這個是影響最大的。這塊兒你第二套住房的標准和限定,住房投資消費的界定,這些都會影響我們居民從銀行獲得貸款,所以這樣對房地產市場的影響會比較重要,大家應該注意這個問題。
今年的房地產市場的政策、今年的金融政策,對我們房地產市場進展會有一定的影響,但我認為不會太大,關鍵是我們的房地產企業如何找到自己更好的項目,找到如何適應我們市場需求的項目。如何在這樣的情況下你的項目和企業獲得資金,並不是太大的困難和問題。但是我在考慮整個金融形勢的時候,大家一定要把我們的目前的大勢時候,一定要把我們的利率風險、匯率風險、政策風險和國際金融市場政策的風險考慮進去。在這樣情況下,我們纔能找到比較好的判斷的行為決策的方式。謝謝大家!