日前,潘石屹拋出“未來100天內中國房地產企業將發生劇變”的偉大預言,惹得業內一片爭議。其實,自2004年宏觀調控開始發力,一直就有開發商面臨轉型的聲音傳出。筆者也曾對此專門撰寫過文章。2006年,順馳的賣身曾引起業界的爭議與反思,確實具有里程碑式的意義。
順馳當然主要是擴張太快,資金鍊過於緊繃,因此2005年“國八條”一發力,樓市稍有下調,便出現危機。另一方面,也與其謀求上市和引進海外基金雙重失敗有關。當然,之所以後來沒有更多的大企業倒下,我認爲跟2006年市場好轉,以及2007年重新火爆有關,這使很多開發商緩了口氣。
老潘之所以現在放此大話,當然是與現時環境有關。政策面更緊了,尤其是開發信貸和個人房貸雙重緊縮,使企業融資和銷售回款皆出現問題。銷售市場面出現惡化跡象,自去年四季度以來的市場調整,呈擴大之勢,其涉及面積之大爲2003年以來所少見。這對區域性中小公司,以及全國性大企業,皆有重大影響,正由於此,萬科纔會在全國衆多城市實施降價策略。資本市場也不咋樣,恆大推遲IPO即是明證,上市企業再融資也沒去年順利。
因此,眼下中國的開發企業確實面臨巨大的調整和轉型壓力。不一定像老潘所謂的“百日鉅變”那麼快,但對很多企業而言,確實時間已經不多。至於如何轉型,筆者大概總結八條如下。
第一、經營集約化。房地產業增長方式由粗放式轉爲集約式,客觀上要求房地產企業的經營和發展也應採取集約化模式。這是企業提高自身競爭力的根本路徑,也是全面提高資源利用率的必由之路,其最終目的是使單位投入收益最大化。房地產企業實現經營集約化的路徑包括以下幾個:一是土地開發的集約化,以前更重開發速度,現在須更重單位土地的利用效益,提高項目的規劃水平和建築質量。二是資金使用的集約化,加快資金流速。三是人才使用的集約化,精減冗員、切實發揮企業骨幹的能動性。四是管理成本的集約化,包括部門的合併、業務的優化、辦公耗材的節省、差旅費的控制等多個方面。