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在2008年兩會召開之際,房價問題依然被列入十大熱點之一。
就此,本報專訪南開大學經濟學博士、東方發展研究中心首席經濟學家劉玉錄,他表示房價出現波動是週期性的表現,並不等同於“拐點”的顯現。當前一線城市相繼出現打折降價現象,預示着樓市已經進入調整階段。
調整期≠拐點
中國房地產報:自“拐點論”散播以來,全國各地樓市相繼出現了“打折潮”。在你看來,樓市的價格之變是區域性的還是屬於全國性的?導致“降價風”蔓延的原因是什麼?
劉玉錄:據近一段時間的媒體報道,樓市出現打折、降價現象的都是一線城市,而且前段時間許多中介老闆捲款逃跑的事件也大都發生在一線城市。
其實稍微仔細觀察一下我們就能發現,自從十七大召開以後,民生地產取向便列入了政府工作的重點計劃當中。此外,去年宏觀調控政策不斷趨緊,而且越來越密集、越來越精確。在這種種因素作用下,樓市發生了一些變化。
因此,我個人覺得房地產市場的主體已經對預期開始謹慎了。這個主體包括了開發商、購房者、政府、銀行等一切與房有關的方面。而大家對市場的預期,不只是對市場結構和穩定價格的預期,實際上還包含着政府對解決中低收入家庭住房問題的預期。因爲政策性住房作爲政府的一項承諾,可以說是對當前城市住房政策的一種調整,由近十年來住房基本上採用的都是市場化的方式來解決,轉化到現在又回到房改時候政策設計的出發點。等保障性住房開始逐步面市以後,達到一定比重,那麼對今後市場住房的交易量和價格都將產生影響。
所以,正是政策調整和預期影響的累積,使得房價已經在一些重要城市開始發生了變化。
在我看來,中國房地產已經進入了調整期。但是這種調整還不能簡單地理解爲房價絕對下降,也不能把這種調整和“拐點”畫上等號。當前樓市正在發生的調整,應該說是以一種緩和的手段在發生變化,是一些產業迴歸到理性發展的因素在起作用。
中國房地產報:作爲經濟學家,你對於當前房價出現這種變化的經濟學解釋是什麼呢?
劉玉錄:我國地域廣闊,各個城市的人口數量和結構、人均收入水平以及對住房的具體需求量和居住習慣也都各不相同,因此房價應當是一種波段狀的。
房價的波動在經濟學上講就涉及到週期問題了,這裏包含着長週期和短週期、地方性週期和全國性的週期。
其實儘管樓市現在已不像過去那麼火爆,但是我們也不能過於悲觀。因爲,一方面我們要看到現階段一線城市的表現;另外一方面,我們也要看到房地產業仍作爲國民經濟的支柱產業,城市化進程也還在不斷提速,這些因素都會支持着房地產業的發展。
住房保障改變市場態勢
中國房地產報:你認爲加大保障性住房的建設會對樓市產生怎樣的影響?政策性住房從建造到推出,這期間的過渡階段,樓市又應當會是一種什麼樣的狀況?
劉玉錄:溫家 寶總理在本屆人大的政府工作報告中提出,抓緊建立住房保障體系,讓羣衆安居樂業,這標誌着政府將空前地關注政策性住房問題。
這就意味着今後的房地產開發不能像過去那樣,一味由開發商來主導市場了。那麼我們國家在這個政策實現的過渡期間內,政策性、保障性的非市場化住房會越來越多,解決住房問題的方法也會越來越多元化。
我記得前段時間一位領導在一次講話中談到,合作建房應該支持,因爲全部由開發商來建造住宅房屋很容易形成市場壟斷。我想他能說出這番話,很有可能是個信號,也就是說今後的住房問題很可能會是通過市場化、政府,以及市場與政府的二者結合等多種方式、多個渠道、多種辦法來解決。由目前比較單一的住房解決方式向多元化的解決方式過渡,可能會成爲過渡期間或者說調整期間一個突出特點。
中國房地產報:那麼在你看來,我們應該如何妥善解決城市住房問題呢?
劉玉錄:其實在中國香港、新加坡等地的城市住房問題有十多種類型,但這裏有一個關鍵問題是住房制度設計的系統化、科學化和操作的技術性。
概括地說,第一,整個政策的覆蓋面應該包括全體居民,叫做各得其所,有錢的進市場,沒錢的找政府,中間階層兩結合。
第二,制度的運轉要能良性循環,有進有出。這就需要一個能及時反映居民個人家庭住房、收入、職業等資訊的信息庫,以便在政策上對號入座,防止開着“大奔”住經濟適用房的怪形象再次出現。
第三,有一套在橫向上能協調、縱向上能傳達的高效率的住房管理機制,現在建設部有了住房保障司,地方一級相應的部門還有待完善。
第四,住房金融有待創新。除了公積金的使用存在效率不高的問題外,應該儘快建立住房抵押貸款二級市場。
最後,就當前住房政策調整或者說“推進住房改革和建設”而言,我感覺迄今爲止的情況,兩頭——最窮、最富的人解決得相對較好,中間階層(大部分是白領)是政策薄弱環節。因此,今後政策的調整應該特別關注、足夠重視這一問題,以求儘快解決之。
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