|
||||
第一篇市場回顧
一、宏觀調控政策為促進我國房地產市場的健康發展,抑制過快上漲的房價仍然是2007年政府調控樓市的首要目標。2007年由於市場流動性過剩,逐利本性導致大量資金進入股市與樓市,結果既推高了股指也助推了房價上漲。因此,打擊樓市中的投機行為依然是2007年房地產調控宏觀政策的主旋律。其中,引人關注的是,2007年國家宏觀調控的思路由『主調市場』轉向『主調保障』,開始向1998年的房改政策回歸,再加上《物業稅》實轉提速,這一切無疑將對未來房地產市場產生極其深遠的影響。
1、國務院『24號文』出臺,樓市調控由『主調市場』轉向『主調保障』。8月7日,國務院發布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(24號文)。《意見》明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。受其影響,住宅結構將發生重大變化:廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品這四種產品將成為供應主流,大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應比重將大幅下降。『24號文』的發布,是我國樓市調控由『主調市場』轉向『主調保障』的風向標。
2、國土資源部『39號令』從源頭上封堵漏洞。10月9日,國土資源部正式發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)。 9號令核心內容是,受讓人必須付清全部土地出讓金後,方能領取土地使用權證書,未按合同繳清土地全部出讓金的,不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。這意味著開發商再也不能用少量的啟動資金來撬動大額的銀行貸款,對目前過熱的房地產市場將起到抑制作用。
3、提高『第二套』住房貸款首付和利率,打擊樓市投機行為。9月27日,央行和銀監會聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》。《通知》規定:對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。此政一出,市場觀望氣氛濃厚,一線城市普遍表現有價無市。
二、總體市場情況 1、土地市場2007年,全國土地購置面積增幅提高,但土地購置費用、土地開發投資和土地成交價款增幅較大,地價上漲較快情況依然突出。土地開發面積增幅大幅下滑,囤地現象依然嚴重。
數據來源:國家統計局、中國房地產指數系統(CREIS)
2007年1-10月,全國土地購置面積31350.8萬平方米,同比增長了16.9%,增幅比2006年全年提高了20.6個百分點;土地開發面積19835.2萬平方米,同比增幅7.9%,增幅較2006年全年下降了20.3個百分點。從各區域土地供應情況來看,東、中、西部地區土地購置面積繼續增長,且增速加快;東、中部地區土地開發面積穩定小幅增長,西部地區土地開發面積增長較快。