![]() |
|
![]() |
||
2007年,瘋狂的房價,哀痛的民生!
1.調控:因何陷入困局
2007年,有開發商私下說的一句話,成為這一年度最令人震撼的經典名言:現在樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了。
如果用開發商的這句話為房價調控做注腳,不知道會否有人反對?
令人匪夷所思的是,有關部門卻意外地開列出了一份成績單,稱『房地產市場調控取得初步成效』。我在上海證券報撰文指出:『房市調控有沒有達到預期效果首先要看兩個方面:一是高房價是否回調、趨穩。二是住房供應結構是否符合調控要求。但恰恰是在這兩點上,調控遠未到位。不顧實際情況的盲目樂觀只會陷入自欺欺人的誤區,從而,把今後的房市調控引向歧途。』
對照房市調控的目標,不難發現:房價在快速飛漲,大戶型仍然是市場的主流。兩個目標均未達目的。
但是,有關部門通過一個巧妙的方式,把問題變成了成績。建設部某位副司長表示:『截至目前,90平方米以下普通商品房佔到商品房供應總套數的35.9%,比2006年高出1.5個百分點,中小戶型供應呈現上昇趨勢。』
然而,中央調控政策的效果評估並不應該以『套數』來計算,而應該以『面積』來衡量。我國第二次房市調控政策明確要求:『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』。
誰都知道,同樣面積的土地建造小戶型住房的套數要遠遠高於建造大戶型的套數,盡管如此,今年也只不過比去年略增1.5個百分點!有關部門通過偷梁換柱,把中央要求的『面積』換為『套數』,就掩蓋了調控未達目的的缺陷,而強化了不值一提的成績。
如此有纔,卻沒有用到調控上,不能不令人扼腕嘆息!
如果沒有一個明確的評估標准去衡量房市調控的效果,一味由有關部門自話自說、自吹自擂,房市調控就缺少了一個最重要的動力。
另一方面,原本應當擔任調控主角的政府和有關部門,身陷利益之中,他們也像開發商一樣從房地產市場中獲利,政府和開發商不僅具有價值取向方面的同向性,獲取收益的工具和手段也大都重疊,使得地方政府執行中央調控政策的動力不足,任憑房地產領域的投機行為大行其道。
地方政府對房市中不法行為的容忍度,取決於它與房地產領域利益聯接程度,遺憾的是,這種聯接強度和深度都在加強。哄抬房價能讓開發商獲取暴利,等實力發展起來可以獲取政協委員等紅色光環,達到名利雙收的境界。而房價的快速上漲給政府帶來的好處一點也不比開發商少:
其一,房價上漲必然刺激地價的上漲,增加政府出讓土地的收入。目前,在不少發達城市,土地出讓金已經佔到了其財政收入的50%、60%或者更多。其二,房價上漲可以推動GDP上漲,制造出動人的政績,在以GDP為核心考核乾部政績的機制下,房價漲速快的地方官員反而容易得到更多的昇遷機會。
當調控政策的執行者和被調控的對象之間存在著千絲萬縷的聯系,不僅使調控只剩下一個徒有其名的虛殼,還可能在尋租、共同價值取向等力量的作用下,使地方政府對開發商產生憐香惜玉的情懷,對其大開綠燈,甚至勾肩搭背,廝混在一起。國土資源部新任部長、國家土地總督察徐紹史先生指出:從涉及違法的用地面積來看,非法批地的案件,佔用涉及土地面積的80%,主要是地方政府和涉及政府為違法主體的案件,用地面積為80%。
如果不最大限度地把地方政府、有關部門從房市中的利益中剝離出來,房市調控恐怕很難走出困局。
2.房價:強弩之末的房價
信息影響著人們對消費或投資、投機行為的選擇,而人們的消費或投資、投機行為直接影響著房價。換句話說,信息是影響著房價走勢的重要因素。
今年11月15日,多家媒體刊發了國家發改委和統計局聯合發布的最新統計數據:2007年10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,為2005年7月中國擴大月度房價調查范圍以來的最大單月漲幅,漲幅比上月高0.6個百分點;環比上漲1.6%,漲幅比上月低0.1個百分點。媒體在報道時,用了『10月房價漲幅創兩年新高』這樣的標題,有的還得出了『各大中城市的房價依然在你追我趕,並無趨緩跡象』這樣的結論。
這種信息給民眾帶來的感覺是顯而易見的:房價在快速上漲,如果不抓緊買房,今後將不得不付出更高的價格。經濟學家盧卡斯認為,公眾對未來良好預期容易轉化為現實的需求,從而進入消費決策。房價快速上漲信息給人們心理上帶來的驅動作用無疑將使部分潛在的購買力直接轉化為消費行動,進而,成為房價上漲的推動力。
但是,有關部門發布的房價漲幅數據遺漏了一個極其重要的因素,即成交量的變化。經濟學家在研究某種商品的價格走勢時,不僅看價格,也看交易量,因為基於不同交易量的價格有著截然不同的市場解讀,通過兩種數據的結合纔能得出相對准確的結論。然而,我們有關部門所發布的統計數據,交易量卻是缺位的,這是由統計方式的局限性所決定了的——發改委和統計部門發布的數據屬於抽樣統計,無法反映具體的交易量。這樣,某種商品目前的價格變化與未來的走勢之間就容易失去原本非常緊密的聯系(引自《『10月房價大漲9.5%』遺漏了什麼》)。
事實上,在10月份房價大漲的同時,全國許多大城市的房市卻一片低迷。以深圳市為例。據11月15日的《南方都市報》報道:目前深圳樓市一片蕭條,處於『有價無市』的局面。無論是新房還是二手房的交易量都已經大幅萎縮。目前,一手房市場已有公司變相降價,通過『買房送精裝修』、『送全套家具家電』等各種方式來進行促銷。據悉,深圳市的房市交易量已經連續4個月下滑。深圳市國土房管局發布的相關信息證實了這一點:今年以來深圳每天房屋成交量為300套左右,但10月份卻異常慘淡,『十一』黃金周的7天內,市場總共成交只有82套。
在我國的房地產市場,信息的壟斷性特征極其明顯。公眾獲取房市信息的渠道只有兩個:有關部門和開發商等房市中的既得利益者,公眾對後者發布的信息缺乏信任,有關部門發布的信息幾乎成為公眾判斷房價未來走向的惟一參考。面對『10月房價漲幅創兩年新高』這樣的表述,公眾該作何選擇?當有關部門提供的信息與市場的真實狀況大相徑庭的時候,它是否應該為公眾的誤判負責?
再美麗的謊言也終歸是謊言,它難掩房價的頹勢。商品的價格擺脫不了購買力這一基礎。遠遠超過民眾購買力的房價、建立在損耗民生基礎上的房價,已經成為無源之水,交易量的萎縮就是一個直觀的信號。既得利益者瘋狂的哄抬無異於殺雞取卵、自絕後路。
有一句人盡皆知的話,上帝欲讓其滅亡,一定先讓其瘋狂。當開發商等既得利益者賺錢賺得都不好意思的時候,這個行業的利潤增長空間也瀕臨絕境。
退潮以後,纔知道誰在裸泳。當商品房時候有價無市之時,或許,也是即將退潮之時。