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2007年,它是中國房地產發展史上的僅有盛世,也是世界房地產發展史絕無僅有的奇跡。因為,中國的各地房地產市場價格不僅從政府公布的數據來看,不少城市的一手房市場的房價上漲幅度達到20%以上,而且不少地方二手房市場的價格更是翻倍地上漲。遠不多論,北京經濟適用房的天通苑的小區,今年以來,房價基本上漲了一倍以上。如果以2004年為基期,那麼不少地方的房價應該是上漲三、四倍了。而正是這種房價快速上漲,不僅使得大量的投資者湧入房地產市場,使得不少地方的房地產開發商居然開始『捂盤』『囤地』這樣的怪現象,而且也引發中國嚴重社會問題及政治問題。
2007年上半年各地的房價快速上漲,房地產開發投資越來越大,各方面的資金都大量流入房地產市場,但是,從下半年開始,國內不少地方的房地產市場發生根本性逆轉,比如深圳、廣州及珠江三角度洲不少地方,房價下跌已經成了基本趨勢。因為,下半年這些地方的房價下跌不僅表現在一、二手房的價格下跌上,而且表現在土地流拍及土地拍賣的價格迅速下降上。2007年底珠三角的幾個城市,12月份當地拍賣土地的價格(同一個城區甚至是隔壁)就比上半年的價格下降一半以上。這些情況說明了什麼,它說明了房地產開發預期到未來幾年房價走勢會回歸理性,因此,他們不敢貿然把土地的價格推高。
2007年底,不僅珠三角一些城市的房價出現了逆轉,而且在國內其他一線城市,房地產火熱的局面突然熄滅,如上海、北京等地。這些城市不僅房地產銷售迅速下降、有價無市,甚至於不少房地產開發商正在采取變相降低價格方式出售。為什麼同樣的房地產及金融政策在廣東地區的反映要比北京和上海等地要強烈?可能最大的問題就是在於廣東地區是中國房地產市場最早發展起來的市場,而且這個市場曾經出現過房地產市場變化的周期。因此,在珠三角市場,對房地產市場風險更有警惕,一旦有風吹草動就會迅速地反映,而對國內其他市場來說,從來就沒有出現過房地產市場的周期性變化,因此,對房地產市場的風險理解就不一樣,自然政策的變化對這些地方也就影響小了。但是,該來的還是會來,誰都是無法阻擋的。
因為,從2007年國內各地房價快速的情況來看,是因為所謂的住房的剛性需求嗎?而這種住房的剛性需求又是指什麼呢?是有人所指的每年有多少人要結婚,需要多少住房;是中國城市化進程,每年有1000萬人口進城後需要住房;是城市居民的住房條件要改善,有住房的需求等。其實,從2007年上漲後的住房價格,早就把80%以的城市居民的住房需求拋離在市場之外,他們是需要住房,但這樣高的房價,這些人有能力來購買嗎?如果這些居民沒有能力來購買,這種住房的需求又是什麼樣的剛性需求,可能只是這些城市居民的一種願望吧,他們的需求根本就不可能轉化為實際的支付能力的住房需求。如果這種需求也是一種剛性需求,那麼市場上就根本就不需求價格機制了。
還有,有人認為,2007年的房價快速上漲,就在於人民幣對外昇值對內貶值,在於國內居民投資渠道太少,如果居民有多餘的錢不進入房地產市場投資,沒有比這更好的投資渠道,反之居民的錢都會貶值。其實,真的是國內居民錢太多嗎?是太多的錢要進入房地產市場嗎?也不是。如果按照目前的政策,國內居民用自己的錢進入房地產市場投資,並沒有哪一條政策不允許,居民有錢願意怎麼買賣房子沒有人管,更不要說政府。現在的問題,許多進入房地產投資者根本就沒有錢,只不過在利用銀行便利的金融杠杆和低利率政策。如果不是利用國內銀行的低利率政策及銀行信貸,國內房地產市場根本就不可能炒起來,更不是說炒得如此火爆。
從已有的數據來看,2007年1-11月商品銷售額24002億,但定金與預收款就達到9027億,再加上房地產企業銀行貸款6098億,僅此兩筆就佔商品銷售額的63%。如果加上住房公積貸款,以及其他方式進入的,那麼進入房地產市場的資金並非是這些投資者有多少錢要進入投資,而且是在利用國內銀行的信貸在投資。從已有的數據來看,估計2007年個人住房消費貸款超過9000多億,是2006年3300億的3倍以上。試想從銀行貸款9000多億進入房地產市場,那麼國內的房地產價格豈能不炒高?這就是今年下半年,銀行信貸一緊縮,房地產市場立馬出現逆轉的根本所在。
可以說,2007年的房價快速上漲,就是房地產市場利用銀行資金炒作的結果,並非什麼有錢人要投資什麼房地產市場(當然這樣人也有,但比例較小)。從最近深圳報道來看,2007年深圳房價之所以能夠快速?昇,就在於這個市場80%以上人在利用銀行金融杠杆在投資。在2007年上半年,80%以上的二手房是投資者購買的,許多投資者甚至連房子都可以不看把房子買下來。因為,他們買下之後准備在短期內賣出去。可以說,深圳是這樣,北京、上海等全國都是如此。試想,如果不是投資者炒作者利用銀行的金融杠杆購買,有幾個自住者有能力購買這樣貴的房子。這就2007年國內房地產市場價格快速?昇的根本所在。
但是,從2007年下半年開始,政府已經意識到房地產市場價格快速?昇問題的嚴重性,意識到房地產市場泡沫吹大及銀行風險增大,因此,在下半年出臺一系列如何來調整房地產市場發展模式的政策。特別359號文件對銀行房地產信貸管理,更是希望從根本上來改變目前房地產市場投資炒作十分嚴重的局面。所以,這個政策一出臺就讓不少投資者感覺到問題的嚴重性,就感覺到目前政府對房地產市場要采取嚴厲遏制投資與炒作的政策。這就是目前國內不少地方房地產市場價格發生的逆轉的根本所在。加上中央經濟工作會議貨幣政策重大調整,將會對房地產市場投資炒作會有重大的影響。
而從緊的貨幣政策,不僅在利率上從緊,而且信貸規模也會從緊,而這種從緊一定會改變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異常現象。早些時候有人說,第二套住房政策不少商業銀行可以化解,但事實上,從452號文件來看,政府對房地產市場投資與炒作遏制已經下了決定,這是2008年不會改變的東西。而且,更為重要的是,在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下,政府不要再出臺什麼更多的政策,只要把這些文件及政策落實到實處,國內房地產市場2007年利用商業銀行的金融杠杆炒作機會會降到微小可能。
因為,很簡單,在452號文件中,最後一條就是要求商業銀行的借款人的誠信原則,誰要違反,就得要處罰。試想,如何投資者要從銀行貸款購買房子,只要第一關,即貸款人按揭貸款月還款額不得超過其可支配收入50%。按照國際慣例,商業銀行對貸款人審核都得出示個人收入一年所得稅單、銀行對帳單、單位工資單及個人信用記錄等。試想,如果銀監會要求國內商業銀行對房地產貸款個人審核動真格的,那麼那些人便利進入房地產市場的投資者自然會立即減少,因此,按照這些要求,或是不少人無法進入商業銀行貸款市場,或是降低貸款額度。早些時候,有人說,他可以用小孩的名字來購買房子,但是這小孩的收入從何而來,自然不可以進入房地產市場了。如果投資與炒作房地產的人突然間減少,那麼房地產的供求關系就會發生根本性變化,那麼與絕大多數入通過自己努力進入房地產市場就近了。只要房地產市場是一個自住消費的市場,那麼房地產市場價格豈不回歸理性?
總之,解鈴還得系鈴人,政府已經意識到房地產市場投資與炒作對國內經濟危害,也知道了問題所在,而且已經出臺了相關的政策。在這種情況下,我們還用擔心各地房地產市場價格不回歸理性嗎?
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