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稍加留意,不難發現近期媒體關於國內房地產市場的報道有片面之嫌。最初是一檔頗具影響力的財經電視節目引用中國房地產指數系統提供的數據,聚焦北京市最近兩個月的平均房價,以2007年12月市場成交均價12180元/平方米,較11月的15162元/平方米環比下降19.67%為依據,得出北京房價大幅下跌的結論。隨後,類似的報道接踵而至。一時間,社會輿論似乎普遍接受了此前一度流傳的房地產市場出現『拐點』的說法,並由此動搖了部分投資者對地產股的持股信心,也一度對地產股走勢構成壓力。
然而,如果注意到2006年北京平均房價僅為8792元/平方米,即使上述報道關於2007年12月平均房價的部分是真實的,較11月出現的環比下降也是真實的,也不能得出北京房價大幅下跌的結論。
問題的關鍵在於,指數變化總是表現為主趨勢變化和次級趨勢變化兩種情況。大致說來,以上年同期數據為基數的指數變化通常為主趨勢變化,以最近一期數據為基數的指數變化通常為次級趨勢變化。在這種情況下,只關注次級趨勢變化,忽視主趨勢變化,所得出的結論難免是片面的,嚴格地講是對事實的曲解。這與不能以2007年9月CPI較上月回落為依據而得出物價水平下降結論的道理是一樣的。事實證明,那的確是一個頗為次級的指數變化,絲毫不影響現階段CPI上漲的主趨勢。
那麼,媒體為什麼會出現如此常識性的報道失誤呢?據我觀察,要麼是出於從業人員素質低下的原因,要麼是受當前頗為流行的『泄憤文化』影響。
作為一種十分普遍的現象,貨幣市場出現的『年終效應』很容易對資金面較為敏感的股市、樓市等領域構成短暫影響。必須承認,由於近年來不斷強化宏觀調控政策,該等『年終效應』有愈演愈烈的趨勢。如果不是很健忘的話,2006年12月的國內房價就頗受『年終效應』影響,但事實證明,在那時買到房子的人伴隨事後房價的快速上漲狠狠地賺了一把。
拋開中房指數編制方法的科學性不談,假如你生活在北京,並恰好關注房價動態,你不會不知道,過去一年北京的房價著實大漲了一番。以可比性最強的二手房價格計算,漲幅大多在50%以上,有的甚至高達80%。
不可否認,對房價的看法的確存在『圍城效應』??有房的不希望下跌,沒房的不希望上漲。但這僅僅是一個主觀意願層面的問題。降落到客觀的層面,種種跡象表明,同等質量並因此具有可比性的房價出現下跌的可能性微乎其微。
首先,鑒於目前政府從商品房交易當中獲得的收益比例高達五成以上(包括土地出讓金及土地出任環節一並征收的其他費用、針對土地二級開發商征收的各種稅費以及由業主在交易環節承擔的稅費等等),並由此成為發展房地產市場最大的受益方,加上該等收益佔城市政府財政收入的比例在30%上下,迫於趨勢上不斷擴大的地方財政支出壓力,一旦由於房地產市場陷入蕭條而出現財政收入下降現象,政府將束手無策。
其次,因近年來美國房地產市場持續蕭條而爆發的次貸危機對於中國銀行業來說是一個必須汲取的教訓,鑒於國內個人住宅按揭貸款佔全部貸款比例已達到舉足輕重的水平,如果房價出現實質性下跌,該等實質性下跌是指尚未出售的房屋價格低於已出售的同等質量的房屋價格,勢必在增加借款人還款壓力的同時加大商業銀行不良貸款風險。足夠大的房價下跌幅度會促使借款人被動地重組債務,最糟糕的情況無疑是斷供,而不論斷供的原因是否真正涉及信用問題。實際上,即使不考慮房價下跌因素,持續加息已使得住宅信貸成本較一年前上漲了8%左右。在這種情況下,最不希望房價下跌的可能就是商業銀行。
第三,不可否認,近年來不僅針對績差上市公司的重組力量主要來自房地產企業,而且越來越多的非房地產企業開始涉足房地產市場,包括許多一向心無旁目地擴張傳統主業的制造業企業,例如海爾集團等。這也是房地產投資持續快速增長的原因之一。以此為背景,假如房價出現大幅下跌,不僅在建項目的房地產投資將暴露在虧損的風險之下,而且會嚴重波及非房地產領域,以至於整個工業經濟體系的發展勢頭都會受到影響。人們或許還記得,上個世紀九十年代中期國內企業遭遇的業績及財務困境,與當時出現的房價下跌關系頗為密切。
第四,由國內房地產市場供不應求格局尚未改變的事實出發,有人相信政府增加經濟適用房、廉租房供給的努力可以有效抑制房價上漲。但我的觀點是,在各種抑制房價的政策手段當中,最不可能發揮作用的恰恰就是該等努力。其根本原因是政府囊中羞澀。可以肯定,政府用於廉租房的投資不可能來自房地產以外的領域,其中來自不盈利的經濟適用房是很小的一塊,大部分還是來自商品房。在很大程度上,所謂廉租房投資連接土地出讓金的政策(該等政策在08年出現的變化是將用於廉租房投資的比例由以往的5%提昇到10%),說到底是一項財政上的轉移支付政策,其本質是廉租房供給增長主要取決於商品房供給增長。換一個角度說,政府改善低收入家庭住房條件的努力必須以一個繁榮發展的商品房市場為前提。這就好比澳門特區政府關於改善當地產業結構的努力不得不以博彩業繁榮發展為前提的道理一樣。推而論之,出於縮小住房領域貧富差距的考慮,現階段不宜再出臺新的限制商品房市場正常發展的政策。
最後,也是更加重要的,由於中國經濟處在不斷加劇的流動性過剩階段,目前采用的各種貨幣緊縮工具僅僅是將過剩流動性暫時吸收到央行,未能改變流動性過剩的本質,在這種情況下,各種要素價格都面臨向上重估的壓力。值得注意的是,在最近10年勞動力價格或工資大幅上漲的同時,土地要素價格的向上重估是不可避免的。說到底,鑒於土地是與勞動力同等重要的生產要素,不應當也不可能在提高勞動生產率的同時忽視提高土地使用效率,而提高土地使用效率的惟一途徑就是增加地租。沒錯,與農業生產領域的地租一樣,房地產領域的土地出讓金以及由此決定的房價,也有著地租的本質。
從某種意義上將,縮短中國與發達國家之間的經濟差距,也就是縮小二者在勞動力價格和土地價格或工資和地租方面的差距。為此,我絲毫不懷疑目前國內房地產市場仍處在頗為初級的發展階段。也正是出於這一認知,令我相信房地產在中國仍有著巨大的發展潛力,地產股的牛市亦遠未終結。
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