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目前大部分開發商還沒有正確認識所面對的政策環境,他們大都認為銀行的信貸緊縮只是年底周期性的資金不足,所以還指望一季度銀行放貸開閘放水。但是,需要清醒的認識到,中央政府逐漸明白中國經濟過熱的根源在房地產。目前房地產正在軟硬著陸的十字路口。資產泡沫要麼軟著陸,要麼必須刺破,這取決於08年年房地產行業諸公能不能看清形勢。如果還在跟政府對抗,一旦政府認為無法兼顧,房地產的表面繁榮將危及社會穩定,很有可能導致整個金融體系出現嚴重的安全隱患,那麼嚴厲的措施一定會到來。因而筆者判斷,針對房地產行業的銀根緊縮會是一個長期的過程。而這點,從前不久剛結束的中央經濟工作會議上已經得到明確,08年中央將執行適度從緊的貨幣政策,而筆者認為,由於人民幣昇值預期還比較強烈,海外熱錢正加速進入國內,物價上漲壓力依舊較大,這些宏觀經濟客觀條件在未來兩三年不會得到明顯改善,所以緊縮貨幣的政策可能會持續至少三年。
所以,一些對宏觀經濟較為了解的開發商,紛紛采用降低售價的辦法來應對信貸緊縮,這也是我們看到最近樓市領降的都是萬科、富力、世貿這樣的行業領軍企業的緣故。而那些不太成熟的開發商,反而還在繼續等待不會到來的『房貸開閘』,資金壓力小的開發商在觀望,而資金鏈緊張的開發商,則多半選擇進行民間融資。目前福建、浙江民間拆解的資金利息都已經到3分至4分,意味著資金年回報率達到40%-50%,如此高的利息注定了此類拆解對象多半資金鏈都在斷裂邊緣。
信貸緊縮同時也使得普通非第一套住宅的需求大幅減少,從而極大的增加了開發商的銷售壓力。目前南方多個城市都出現了開發商采取墊付首付的銷售手段,也就是購房者還是按三成交付首府,另外因為第二套房貸新政所提高的10%的首付,則由開發商墊付,購房者在約定時間內再支付給開發商。這種手段雖然降低了購房門檻,但也大幅增加了開發商的資金風險。
此前中央經濟工作會議定的調子是貨幣政策從緊,整體額度控制已經是定局,尤其是針對房地產行業的貸款,預計會比今年整體額度減少一定比例。而控制投放節奏,央行按季度甚至於逐月審批各行額度,所以指望一季度『房貸開閘』是不太現實的事。由於07年底大量的正常房貸需求因為銀行銀根緊縮而被順延到08年一季度,目前排隊等申請貸款的開發商和購房者都非常多,一季度預計絕大部分信貸額度將只能滿足這部分的需求,所以延遲到08年一季度開盤的項目可能將面對同樣的問題。
可以預見,隨著『控制貸款總規模的同時,控制貸款發放節奏』這一調控措施的執行,08年不會再出現上半年房貸開閘,最後一季度緊縮的現象,而是全年按季度平均投放,整體規模控制。所以,預期一季度房貸『開閘』的開發商最終將發現面對的形勢可能遠較意料的嚴峻,因而將逐步加入到降價銷售的行列中來。因而如中房集團孟總『銀根緊縮是暫時現象』,因而『房價會在短期下調之後報復性上漲』也不可能出現,筆者認為,08年房地產市場整體是走低,但房價回調的幅度,要看不同城市的房地產格局,投資比例越高、泡沫越大的城市,房價下降幅度會越大。
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