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今天,看到那個任志強寫了一個文章《幾只蒼蠅》,大意是不會有幾個人說房價形成拐點就真的能有拐點。這種居高臨下的把別人比喻成蒼蠅的態度非常令人反感。預告於1月9日,最晚10日對此亮劍,我會說得非常難聽。期題目是《萬頭肥豬不能阻礙房價拐點》。
任志強屢屢有這樣刺耳的觀點,有些其實是實話實說,有些則明顯錯誤的。而這種房價長期來看只漲不跌的觀點就要辯證看待。
不錯,從世界各國的發展歷程來看,只要不是亡國的,房價從長期來看都是上漲的,美國、日本、英國、印度,現在的房價肯定比50年前高,更比250年前高。不過因此毫不猶豫地,不顧一切地買進已經連漲好多年的房子,就是為下半生的不快樂奠定了堅實的基礎。理由如下:
有現實的例子,日本的房價的確是長期上漲的,我看未來也會如此,可是曾經上漲過快,於是出現了連續14年的下跌,哪怕日本實行零利率,也無濟於事,整個日本經濟陷入困境;香港在亞洲金融危機前,港人也是瘋狂搶樓,漲得過快,於是連跌6年。這種情況下,什麼人多地少,土地稀缺性,都沒有用。
當時,不少和中國大陸人一樣喜歡買房的日本人和香港人,每個星期五晚上睡下前,都意識到,自己的財產又消失了一部分。雖然房價長期來看肯定上漲,這時候,難道會心情愉快,甚至這都不足以起到心理安慰的作用?房價長期肯定上漲,可是人一生能有幾個14年、6年?當房價持續下跌的時候,也有一些人對房價長期來看肯定上漲的信念發生了動搖,於是自殺了。
經濟學大師凱思斯也談到過『長期』在經濟上的意義:『從長期來看,我們都是要死的。』
長期看只漲不跌,並不能排除短期下跌的風險。想起一件趣事,有個工程,施工的人在沒有防護施備的情況下不願動手,因為要碰石棉,石棉是有毒的,有領導就說不要緊,是安全的,施工的人就讓領導來起帶頭作用,碰一碰石棉,領導馬上退後三步,連連擺手。如果開發商承諾自己的房價以後只漲不跌,就應該寫入合同,並且約定當房價下跌,業主有權要求下跌部分雙倍的賠償金。開發商吹噓自己的房子只漲不跌的很多,但恐怕沒有多少人願意把這個承諾及違約責任寫入合同,如果真的只漲不跌,為什麼不寫入合同?
所以,只要房價不是只漲不跌的,房價長期上漲對現實的買入決策沒有太大參考價值。即使長期肯定上漲,選擇一個更低的買點,避免一個較高的買價,是應當努力爭取的。
2、要考慮機會成本。機會成本就是因為選擇了某種投資,因此損失的其它種投資帶來的收益。有時候某種投資行為似乎是盈利的,仔細算算,其實是虧損的。比如有對夫妻,辭職後,投資200萬,辦企業。一年下來盈利15萬,挺高興。可是有人給他們分析,如果不辭職,原來兩人穩定的工作,收入是12萬,200萬投資到無風險的國債,年收益6萬,機會成本是18萬。其實兩人不光沒有盈利,反而虧損3萬元。
有本書,值得普遍缺乏理財知識和理念的中國人看一看,就是《富爸爸、窮爸爸》,其中提到:『購買曼哈頓島是有史以來最廉價的交易之一,紐約被以價值24美元的廉價小玩藝買下來。然而,如果將那24美元用於投資,以8%的年利率計算,到1995年這24美元就會變成28萬億美元。如果把24美元存起來,到今天也可以把曼哈頓重新買下來,特別是以1995年的房地產價格計算的話。』愛因斯坦這個搞科學,也搞過很多女人的人,也曾發現復利的巨大力量,因此認為『復利是世界上第八奇跡』。所以,房價長期上漲,對一般的人可能並沒有太大意義。不要看現在日本的房價是1945年的很多倍,為什麼不看看1945年日本豐田公司的股價到現在漲了多少倍?如果1945年投資於日本的一般行業,取得社會平均利潤率未必遜於投資房產取得的利潤。
房產作為一個投資渠道,並不適合所有的人。世界上有很多從長期來看只不漲不跌的東西,如文物、股票、基金等。人們應當努力發現適合於自己的投資渠道。本人就是持續投資於證券投資基金,表現最差的易方達平穩增長開放式基金,從2002年8月到現在,4年多一點,股市指數從1683點,漲到現在的1720點,基本未漲,可是盈利達到80%以上。並且不要繳納任何稅收,任何一個交易日都可以賣出。(這是在2006年9月的數據)
3、要考慮通貨膨脹。不少東西的價格高於10年前的價格,不過未必就是昇了值。假如10年內平均年通貨膨脹率是3%,則漲幅34.39%以下,其實都是貶值的。所以房價雖然長期肯定是上漲的,不過考慮到通貨膨脹因素,其實上漲的並沒有那麼多。
4、要考慮貸款成本。現在大多數人買房都需要借助銀行的貸款。所以房價長期上漲,但扣除貸款成本,其實實現的增值並沒有那麼多。
有時候,親眼看到的東西並不是真的。為什麼親眼看到的東西不是真的?典型的例子就是海市蜃樓,還有這樣一個故事:孔子周游列國的時候,一次又花光了錢,沒飯吃。好不容易搞到一些米,學生們就開始煮飯,老孔在邊上等著。突然他看到一個令他不敢相信自己眼睛的事情,就是發現認為比自己道德更純粹的顏回,把手伸到鍋裡偷米飯吃。後來老孔搞清楚了,原來是有樹葉落到鍋裡了,導致一些飯不乾淨,顏回是把這些米弄出來,扔了可惜,吃了。同樣,正確的道理,也未必完全、絕對地正確。實在想不出長期房價上漲這種論點有什麼錯誤,不過因此在任何時候都買進房子,就是閉著眼睛走路,到底碰到的美女會動人一笑或左右開弓,還是跌到火坑裡,全憑可遇不可求的運氣了。
對任志強的這種說法表示理解。作為一個企業家,追求的就是企業利潤最大化,當然要說房價要漲,怎麼能說房價要跌呢?追求利益的最大化,是社會生活中一些並不客觀的言論的根本目的。所以王婆賣瓜,要說瓜要漲價;醫生說剖腹產比較好,因為這樣醫生收取的費用比一般接生要高;報紙說報紙廣告效果好,網站說網絡廣告是個趨勢,效果更好;海歸說海外學校教學質量高,本地人纔說海歸不了解國情;醫生對病人說病情很嚴重;律師對委托人說案情復雜又難辦……。有時候為了自己的利益,會有讓正常智力的人感到可笑的言論,如美國打下伊拉克後,伊拉克出現哄搶,美國國防部長說這是伊拉克人獲得自由的表現。
突然想起一個笑話:有個A,旅行路過一個村子,要過一座橋,這個橋頭有一條大狗,看起來很凶惡,就有點怕。正好邊上坐著一個老頭,就問老頭:『請問你的狗咬不咬人?』老頭說:『不咬人。』A很高興,放心大膽地唱著『妹妹你大膽地往前走』就過橋,不料這只狗毫不客氣地就是一口。A很生氣,問老頭:『你不是說你的狗不咬人嗎?』這個老頭回答:『這不是我的狗。』看看,這個老頭沒有說謊,可是A被咬了。不令人深思嗎?
最後,提醒一些本沒有多少錢的窮老百姓,自己的錢來之不易,教育、養老、醫療成本巨大。而房子作為一種商品,和其他商品一樣,必然大漲後必有大跌,等一段時間同樣的房子可以節省大量的購房成本。君子報仇,十年不晚。買房等幾年何妨?有人可能後悔,因為早點買,更便宜。其實當初不買,大多人的原因是因為房價太高。那麼是一種更高的價格容易下跌,還是一種比較高的價格容易下跌?如果疑惑為什麼這麼長時間房價一直不見下跌,可以參考我寫的《中國房價下跌的必由之路》
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