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3、北京中低檔房的平均房價可能在2008年出現『拐點』
北京土地市場2004、2005、2006年土地供應嚴重不足,這幾年出讓土地都沒有完成當年計劃,與當年銷售房子面積相比,有很大缺口。
土地供應後一般兩年左右纔能在市場上形成房子供應。所以,2004、2005年的土地供應嚴重不足直接影響到了2006、2007年房屋的市場。2006、2007年的土地供應將會直接影響到2008、2009年房屋市場。
在這裡需要說明的是:2004、2005年土地公開出讓的量少,但還有大部分『8"31』大限後遺留下來的協議出讓土地,只是這部分數據未公開,所以不知道確切數據有多少。
而2007年土地供應,加大了經濟適用房、兩限房的供應。這些供應主要位於北京的郊區縣,在2007年北京市出讓的土地中,四環之內的僅有97萬平方米,僅佔總供應量的7%。
從2006年不同價位房子的銷售情況來看,北京房價低於8000元/平方米房子的成交量佔到總成交量的50%。
因此,從上面兩點分析,2008年開始,單價在8000元以下房子的價格可能會出現『拐點』。主要原因是經濟適用房、兩限房和廉租房的供應加大,市場上低於8000元/平方米的房子供應更加擁擠。到2008年8000元/平方米以下的房子統計的銷售單價,有很大的可能下跌,出現拐點。
4、哪些地區哪些房地產品種出現了過熱?
中國這麼大,城市的發展水平和人們收入水平也千差萬別,各地市場情況也各有不同,籠統說出現拐點是不確切的。
首先從地區看,今年初深圳房價迅速上漲,一度超過香港相鄰地區的房價,這一定是有問題的。另外深圳這個城市有它的特殊性,是『一夜城』。主要是以外來移民為主,是一夜間建起來的城市,這裡人們的收入水平不是呈金字塔結構,而是矩陣型結構,生活在這裡的人不是窮人就是富人,典型的二元分離。在一般城市,如果房價出現一些下降會有收入低一層的人接著購買,但深圳不同,要不有人買,要不乾脆就沒人買,所以纔會出現成交量萎縮70%的現象。這個城市的特點不具有代表性,我們不能把深圳這個特殊現象放大來看全國。
再從品種上看,中國房地產市場形成10年來,90%的開發商都集中在做住宅開發上,在政府加大廉租房、兩限房、經濟適用房的供應力度後,某些地區的住宅產品確實有出現過熱的危險。但是,在城市化已經成熟的地區,寫字樓和商業還是大大短缺的。因為人們在城裡的生活不僅僅是居住,還需要工作、交際、購物、打發休閑時間等,而這些都不是在住宅裡完成的,還需要大量寫字樓、商場和其他各種第三空間來實現。但我們目前市場上這類相應品種過少,寫字樓和商業供應大大不足,纔會出現大量公司在住宅樓裡辦公,大量商店開在臨時建築的現象。
上面四點是我對當前人們談論200年中國的房地產一定『拐點』的一些想法。我認為今年有很多不確定因素,應該綜合宏觀經濟形勢、土地市場、分區域、分品種來逐一考察。在復雜的市場面前武斷的下結論一定要慎重。
時間傳媒執行董事蔡照明和五合國際中國區副總盧求
主持人勞春燕