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與萬科非常熟悉的一位朋友告訴我,萬科高層在制定明年銷售策略時,一個主要內容就是針對市場發生的變化,采取靈活的價格政策,於今年相比預期降價幅度為15%至30%。其實,這雖然為公司機密,但已不是新聞,因為萬科,中海,招商等品牌發展商在深圳,廣州的實際降幅,有的已經超過這個水平。
昨天,好友朱大鳴在博客上指出:珠江三角洲之所以領跌樓市,是與限外令密不可分的。限外令是國家對於國際游資構築的防火牆,在游資揚言大規模的進入中國房地產市場的大背景下,這道限外令無疑是打擊了他們哄抬樓價的囂張氣焰。房地產行業普遍存在的投機行為,惹火了政府一再出臺抑制投機的政策。
然而,這不僅僅是限外令的問題。縱觀全球,沒有哪個國家,資本敢和政府博弈。俄羅斯有過,著名的石油大王,最後的結局,不僅身陷牢獄,財產席數沒收。為什麼?因為政府是國家的公器,代表的是民族的尊嚴和民眾的利益。如果政府在資本和民眾利益發生衝突時,選擇維護資本的利益,那麼這樣的政府的合法性就將受到民眾的質疑,尤其是在對待住房這樣的問題上。
我們必須承認,中國政府機構存在嚴重的腐敗,比方說官商勾結,在房地產領域成了普遍現象。但是,中國政府之所以還具有合法性,就是因為政府之中還有正義的力量,並且,這種正義正在主導政府的行為,包括宏觀調控的制定和實施。如果宏觀調控實施不下去了,那政府的地位也就岌岌可危。這是對中央政府的大考,也是民眾的信心所在。因此,中國政府下決心扭轉房地產業的發展方向,改變以商品房開發為主體的住房供應模式,全面實施住房保障計劃和經濟適用房相結合的以解決民眾住宅為主體的住房供應模式,這就是中國房價的大拐點,並且已經生成。
我們現在所說的拐點,也就是三五年內房價下降的拐點,同樣正在生成。在大拐點之下,小拐點是一種必然,是一種趨勢,是一股潮流。萬科明年的降價,只不過是順應這股潮流,是在市場發生變化後作出的正確決策,這樣降價銷售的發展商也將越來越多,唯有如此,房子纔賣得動。
我這樣說,是有數據作依據的。比方說深圳,今年11月環比降幅達24%,這個水准不能為市場所接受,因此,每天的成交量只有50套左右,而新房的積壓已經由6月份的兩萬多套一舉上昇到12月初的四萬多套,還在繼續保持加快上昇,一旦突破五萬套,業內人士認為,中小發展商的資金鏈將嘎嘎作響。你是要破產還是要降價?要知道,為了生成中國房價的大拐點,中央政府已經從各個方面切斷了房地產非正常的資金來源,朱大鳴博士分析的限外令,央行銀根緊縮,禁止房地產企業IPO等等,都是在為生成這個大拐點做的准備。
廣州的情況更糟,我就不多說了。上海的市場變化更快,房子說賣不動就賣不動,就在11月份,每天還可以保持800套到1200套的成交,現在只能維持400多套到800多套的水准,還在繼續下行。北京的情況有點特殊,15000元以上的價格基本賣不動,但是,10000元的房子還是比較好賣,這種情況估計將維持到奧運前。一般來說,每年的這個季節是常規的淡季,在房價暴漲時是這樣,在房價下跌時也是這樣。春節過後,如果房價放量下跌,毫無疑問,那就是拐點,是已經生成的大拐點下的小拐點,是老百姓看得見的拐點。
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