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最近幾天,記者的電話、EMAIL鋪天蓋地,問我的問題基本都是一個,『中國的房地產是不是到了拐點?』要回答這個問題,不能簡單說YES或NO,我們需要有一個通盤的視角,要把背景和現實情況弄清楚,要在大的背景下去做判斷。目前房地產市場的背景是什麼樣的呢?
一、政府的調控目標和手段在不斷調整,目標對准過熱地區和過熱品種三年前,由於房地產投資規模的迅猛上漲,給其他行業如能源、建材甚至交通運輸等都帶來巨大壓力,導致相關行業的價格也在猛漲,國家的宏觀經濟出現了不平衡,房地產規模大,需要的鋼材和水泥的量就大,鋼材和水泥的制造又需要巨大量的煤炭,小煤窯就興起……。在這種情況下,政府的調控思路是以壓縮房地產投資規模為主要目的,抑制房價只是一個次要目標。所以當時的調控手段是以限制市場上的供應為主,限制土地的供應、限制給房地產行業的貸款。但同時因為中國正在大踏步邁向城市化,經濟處在高速增長期,對房子的需求量在不斷增長。限制供應量的調控結果,是市場上供應的房子越來越少,房價節節攀昇。
今年以來,特別是最近半年以來,政府把抑制房價過快上漲作為主要目標,在具體手段上也與以前明顯不同,一是將房地產的品種分離,劃分出廉租房、兩限房和經濟適用房等不同品種,這部分供應由政府出面解決,大大增加了市場上緊缺品種的供應量;二是通過緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求。所以說,政府今年的調控用的是市場經濟的手段,它的好處在於,受到調控的都是過熱地區和過熱品種,健康的地區和品種不受影響。另外,市場手段有靈活性,可以出手也可以收手,可緊可松,全看市場情況而定,這比用行政手段一刀切的做法更聰明而且見效。
二、哪些地區哪些房地產品種出現了過熱?中國這麼大,城市的發展水平和人們收入水平也千差萬別,各地市場情況也各有不同,籠統說出現拐點是不確切的。
首先從地區看,今年初深圳房價迅速上漲,一度超過香港相鄰地區的房價,這一定是有問題的。另外深圳的城市有它的特殊性,是『一夜城』。主要是以外來移民為主,是一夜間建起來的城市,這裡人們的收入水平不是呈金字塔結構,而是矩陣型結構,生活在這裡的人不是窮人就是富人,典型的二元分離,在一般城市,如果房價出現一些下降會有收入低一層的人接著購買,但深圳不同,要不有人買,要不就乾脆沒人買。所以纔會出現成交量萎縮70%的現象,這個城市不具有代表性,我們不能把深圳這個特殊現象放大來看全國。
再從品種上看,中國房地產市場形成10年來,90%的開發商都集中在做住宅開發,在政府加大廉租房、兩限房、經濟適用房的供應力度後,某些地區的住宅產品確實有出現過熱的危險。但是,在城市化已經成熟的地區,寫字樓和商業還是大大短缺的,人們在城裡不僅僅是居住,還需要工作、交際、購物,還要打發休閑時間,這些都不是在住宅裡完成的,而是需要寫字樓,商場,第三空間等。我們市場上相應品種過少,寫字樓和商業供應不足,纔會出現大量公司在住宅樓裡辦公,大量商店開在臨時建築的現象。過去10個月中,最過熱的應該是土地的價格。許多房地產公司,特別是上市公司,為了迎合資本市場,瘋狂囤地,把土地價格抬到了不可思議的地步,許多地方的土地價格甚至超過了周邊建成房子的房價,就是所謂的『面粉比面包還貴』。這些被囤積的土地不能馬上變成市場上房子的供應量,使得市場上房子供應不足,也加重了人們對未來房價暴漲的預期。解決這個問題的根本方法只有兩條,一是切實增加市場上的土地供應量,一是嚴格執行『土地兩年不開發無償收回』的政策。土地供應量上去,纔會給市場一個未來供應充足的預期,纔是抑制房價的有效手段。
只要中國經濟持續平穩增長,中國的房地產市場就有廣闊的發展空間,但不排除在局部地區、局部品種上出現的過熱現象會對市場造成影響,但只要堅持用市場經濟手段進行調控,什麼地方有病,就醫治什麼地方,不搞『一刀切』,中國的房地產就不會出現大起大落的現象,一個行業要平穩發展,一定不應該出現很多拐點。
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