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在天津的房地產市場中,大梅江正在成為一個含金量極高、范圍不斷擴大的區域。特別是在半年前,曾經出現過10個新項目上市,總建築面積近130萬平方米。而這些項目都定位於高端市場,一場異常殘酷的競爭難以避免。
積蓄半年大練內功
梅江南的樓盤之一江勝天鵝湖,在去年年底進行了較大的調整,包括產品外檐、景觀區,同時,樓盤的所有廣告宣傳也暫告停止。時間過去了半年,這一項目終於在上月以一個新的形象對外開放,路牌廣告、報紙廣告也開始亮相。
該項目主管營銷的副總樊致孝告訴記者,天鵝湖潛力很好,這次新的亮相是積蓄能量之後的重新爆發,它在原有的基礎上充實了產品的一些特征。記者問道:不久前的這次全新亮相,外界看來感覺不是特別高調,這是為什麼?樊致孝解釋說,產品本身的優勢纔能保證項目銷售的長久和持續,作為企業來自客戶的認同纔是最看重的,所以目前江勝並不希望拿出炒作的噱頭,而是實實在在地做好產品。從目前大梅江區域的競爭態勢來看,江勝的首要任務是提昇品牌,這就必須從產品上加強,而在營銷推廣層面的手段則會跟隨工程的進度,適時推出。
針對項目長達半年時間的調整,天鵝湖銷售經理滕立波也表示:我們的調整是保證在原有的項目定位和市場定位的情況下,對項目的細節調整,也從規劃、戶型、地面、景觀、交通、物業服務等諸多方面,給客戶提供一個高端產品的品質。雖然這種較長時間的調整減緩了施工的進度和銷售的進度,但是從長遠來看,是在產品本身上確實滿足客戶的要求,這種調整我們認為是值得的。
我們看到,為了應對市場之變,天鵝湖從自己的項目出發做出調整,那麼,聯系到梅江整個大的片區,所有的項目都面臨一個加強內功的課題。
就在上周,海逸長洲的營銷團隊奔赴深圳考察當地的產品。副總袁冬梅說,深圳樓市在產品研發和營銷手段上有很紮實的功底,在市場回歸理性之後,體驗式營銷、服務型營銷將取代目前常規的營銷手段。大梅江競爭已經進入到更高階段,要求定位准確、產品控制准確、講究建造的精細度,融創公司正在從這些方面提煉出成熟的運作方式。
統一規劃,廣泛參與
其實,大梅江這樣一個龐大的區域市場衍生、發展到今天,一定是有著內在的合理性。說到今後的再發展課題,除了彌補現有的一些不足,還應該延續並發揚已有的優勢。而從運營角度看,梅江模式的最大特點在於統一規劃,統一協調,有組織地實施,各種社會力量廣泛參與。
日前,在一次大梅江專題研討會上,宇軒副總經理王淑霞指出,在大梅江區域發展過程當中,有一個非常好的特點,就是從梅江片區到梅江南片區,都是有一個統一規劃的前提,而不是各個項目各自為戰。從產品設計和定位方面,有的樓盤以水景為主,有的以保留文脈為主,還有以天然景觀為主的社區。
成片綜合開發的優點是顯而易見的,在一個較大面積內進行統一規劃、統一安置,統一建設、統一招商和統一管理,可以最大限度地合理利用資源,避免重復建設、保護生態環境,同時,便於協調利益關系、降低開發成本、加快建設速度,而這些恰恰是城市化發展中必須面對的問題。
構築新的商業關系
種種跡象表明,房地產業正經歷著從競爭時代到競合時代的跨越。與競爭時代相比,『競合』時代最大的特點是共贏。在領風氣之先的大梅江地區尤其如此,強強聯合相互取長補短,有效地進行資源整合並彌補自身的不足,實現規模優勢。傳統觀念將商業視為勝者為王敗者寇的競賽,如今這種觀念已經改變了,在新的市場態勢中,企業必須彼此同時合作和競爭。
那麼,大梅江地區能否延續已有的統一規劃的優勢,實現進一步的統一營銷呢?因為只有這樣,大梅江的20多家開發商纔能真正走出各自為戰、能量內耗的局面。
江勝滕立波對此表示,整個大梅江首先不是與哪個板塊對比,去抗衡哪個板塊,而是要聯合起來做好區域的建設。最終在每一個項目品質的提高過程當中,整個片區自然就火了。說到開發商聯合起來共同營銷一個大片區,實際上去年梅江南片區幾家就曾聯合起來。梅江南幾個項目整合相對比較容易,但對於大梅江板塊來說,開發的時間、開發的規模,都受制於不同條件的限制,還是有著操作上的協調難度。如果這個大片區將來突出共享的概念,推出共享的商業配套、共享的水域、共享的俱樂部等等,再有統一的管理,後期的居住價值就會更為昇值。
畢竟,以大梅江片區的地域規模,早已經達到一種城市的量級,這裡的很多區域功能,只能屬於政府職能,不能以營利為目的。因此,有資深業內人士提出,針對這麼大的一個片區,開發商無論如何拿出來的也僅僅是一家企業之力,如果相關政府部門能夠在學校、醫院等市政配套的規劃上,在公交線路、地鐵等公共設施上,進一步加大建設力度,大梅江的未來將不可限量。 (鄭愛敏)
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