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在新一輪調控政策出臺後,天津市房屋成交量和價格基本平穩,波動不大。天津易居房地產研究院分析認爲:長遠來看,天津樓市剛性需求仍可觀,市場還將日益規範,短期調整後樓市將重新步入正軌,屆時百姓購房需求將有所釋放。有人預計,本市幾大住宅集中供應板塊,由於房源豐富、種類齊全、且各具特色,在未來一段時間內仍將成爲市場熱點。
東麗湖:
住戶最豐富板塊東麗湖板塊現在處於整體開發階段,預計今年下半年隨着已經開盤項目陸續放量的同時也會有新盤上市,擴大區域供應量。整個板塊目前規劃住宅部分175.2萬平方米,已上市部分33.4萬平方米,僅佔規劃的19%,目前還正處於起步階段。在板塊開發初期,東麗湖萬科城1期北歐墅和朗鉅·天域均是純別墅項目,使得東麗湖板塊自開發伊始就定位高端,奠定了良好的板塊印象。目前,板塊內三個項目中朗矩·天域和夏陽溪韻風景灣均是純別墅項目,而萬科東麗湖繼推出一期北歐墅市場反響熱烈後又推出二期城市天籟,打破原有純別墅格局的同時,從產品上大大豐富了整個東麗湖板塊。
生態、個性化的產品,成爲目前板塊供給市場的主要特色。現市場中的面市項目,無論是萬科東麗湖的北歐別墅、特色洋房還是朗鉅·天域的純意式別墅,除對東麗湖自然環境以及地熱資源充分利用外,對建築間佈局,建築風格,戶內居住空間劃分,庭院的設計等方面也體現出產品的個性與新穎,較大程度地提升了居住品質。而還未上市的夏陽溪韻風景灣也是全面滲透了西班牙風格度假居所的產品理念,如此特色化的產品也成爲與本市其他區域同類產品的一大競爭利器。
從需求方面,東麗湖板塊具有幾個顯著特徵。一是“高開高走”爲東麗湖奠定良好板塊基礎:市場發展的起步點非常高,對板塊整體價值產生了較大的提升作用,爲未來整體市場發展奠定了良好的基礎,同時也引起了高端客戶羣的關注。二是客戶羣特徵明顯,層次明顯。三是客源豐富且分佈較廣:位於京津唐交匯地的地理位置使東麗湖板塊更具包容性。四是兼顧自住和投資型客戶:由客戶購房用途看,大部分爲自住,投資型客戶比例約佔30%。
大梅江:
最高檔板塊大梅江區域本着三步走方式在前進,首先進行梅江生態居住區開發,第二步進行梅江南開發,第三步即將進行梅江灣開發。起步區奠定了梅江的基礎,積累了人氣,隨着一些有實力的開發商注力於梅江,整體提升了梅江板塊的品質,梅江逐步變成了一個高檔住宅區域。
板塊特徵方面,供應項目主要以高端、低密度項目爲主,產品戶型設計普遍偏大,總價款較高,同時先天自然景觀優勢明顯。已經成爲天津富人區,高檔住宅區的代名詞。區域市場供應活躍,是河西區市場供應重點,一方面新項目紛紛入市,供應量明顯放大。另一方面,在售項目銷售產品形式豐富。從高層公寓、小高層、洋房到連排、雙拼、獨棟別墅均有分佈,且普遍以高低搭配,高層+別墅、高層+洋房的規劃爲主。
未來發展趨勢方面,供應產品以別墅、高層公寓爲一體的複合性產品項目爲板塊供應市場的主力。整個區域供應的產品比重正在從原來多層產品佔主導的局面,向着高層類產品佔據主導的形態發展,小高層、高層類產品占主導地位。隨着大梅江地區新項目陸續入市,區域整體市場成交均價穩中有升,但由於集中出現的大量供應壓制,價格上行空間有限,而主要在產品上展開差異化競爭。也將有部分項目開發商受到回款壓力而採用調整價格策略提高銷售速度。
老城廂:
高層最集中板塊老城廂住宅地產板塊主要指由東、南、西、北馬路四條道路所圍成的中心區域及周邊的部分輻射區域。目前,老城廂已經完成整體拆遷,新一輪的開發建設正在進行。從區域未來規劃、潛在供應規模與供應結構等方面比較,老城廂板塊將成爲最近幾年城市中心區域中較具發展潛力的住宅板塊之一。目前該板塊已吸引中新集團、天房發展、富力集團、上海靜安、上國投等衆多知名地產商的加盟開發。目前,板塊內最初上市的銅鑼灣花園項目已處於銷售末期,富力城、城南新世家、後現代城等在售項目住宅部分的推出比重已分別達到64%、81%與31%,並均保持着良好的銷售速度。而如天津壹街區、TOWN中堂等尚未入市的潛在住宅項目也已開始進入推廣階段。由此,板塊整體已基本開始進入到開發中期階段。
老城廂板塊總規模約258.6萬平方米,其中住宅產品總供應量約142萬平方米,目前住宅上市量約爲46.1萬平方米,尚有約95.9萬平方米產品未推出市場,一方面板塊在價格與產品等方面仍具備較大的發展空間,另一方面也顯示出板塊內部競爭壓力的存在。
在產品特徵方面,受市中心區的土地稀缺、地價成本昂貴以及地塊規劃限制等因素的綜合影響,目前板塊內已上市住宅項目或潛在住宅項目多數爲高層類產品。目前板塊內已推出的住宅產品中,戶型種類主要集中爲一居到三居戶型,其中兩居與三居戶型爲板塊內的絕對主流產品;而各項目在戶型種類設置比例及各戶型面積控制方面則差別較大;例如富力城項目,其戶型種類豐富,即有70平方米的一居,同時也設置200平方米以上的豪華四居,具有一定的檔次跨度,滿足不同層次客戶羣的需求。而城南新世家與銅鑼灣廣場項目的戶型供應,則相對單一,作爲絕對主力的兩居與三居戶型各自所設計的面積區間跨度較小,戶型種類單一。而後現代城的戶型設置則具有極強的個性化,以經濟型的緊湊小戶型爲主,與板塊內其他項目具有較強的差異性。目前板塊內所上市的產品雖均爲普通高層住宅,但整體面積跨度較大,從50平方米小戶型一居至200平方米以上的四居產品;其中主力兩居戶型面積主要集中在100-120平方米左右,三居戶型面積則在135-155平方米之間。
客戶需求方面,隨着板塊開發的深化,客羣來源呈現擴大趨勢:在板塊開發初期,客羣來源多集中於板塊內部或周邊的南開、和平以及紅橋區域內的原有、現有居民,另外工作地點位於板塊範圍的私營業主或企事業單位工作人員,也爲當時板塊內的主力購買人羣。隨着板塊開發的不斷深化,客戶羣來源範圍逐步向外延伸。各類型項目的上市,促進板塊客戶羣呈現多元化結構:新盤的不斷出現,使產品種類也開始豐富。
據易居房地產研究院預計,未來2-3年內,板塊內部的競爭壓力以及外部客戶羣分流將繼續加劇,開發商在項目配套、產品特色和細節之處不斷加強,產品的品質會隨內外部競爭的激烈而不斷提升。此外,隨着整體環境不斷完善,區域形象得到認可,以及板塊內未來別墅類高端項目的出現,板塊的整體檔次將會得到拉昇,板塊的未來價格水平也將有繼續提升的空間。
西部新城:
戶型最實用板塊西部新城中北鎮總規劃爲400萬平方米住宅居住區,現已知供應量約221萬平方米。尚處於起步階段。未售部分和潛在項目未來1-2年時間市場供應將可能出現急劇放量的狀況,市場競爭非常激烈。據不完全統計,未來兩年內該區域市場將出現80-100萬平方米的集中供應量。目前,已有天津萬科、天津金廈、上海房投、深圳招商地產、天津樂康置業、天津方正等衆多知名房地產商的加盟開發。
產品方面,板塊內所規劃產品形式豐富多樣,目前已上市項目產品以多層、小高層爲主。目前來看,西部新城板塊內項目的普通住宅戶型面積相對適中,主要以兩室和三室爲主,戶型設計以緊湊實用型爲主,面積控制較好。
需求方面,主要體現出三個特徵。一是板塊內同檔次項目客戶羣表現出不同特徵,客戶羣購買層次存在差異:不同項目的客戶羣對於購房目的存在一定差別。假日風景以年齡在30、40歲爲主具有多次置業經歷的改善型客戶羣爲主,客戶羣區域來源相對廣泛,極少部分原西青區居民,主要被萬科的品牌和產品吸引。而水語花城客戶羣,以與項目臨近的王頂堤居住區、華苑居住區等南開區內的改善型客戶羣爲主,客戶羣年齡主要集中在30-50歲之間,比較注重產品的實用性,購買力相對低於假日風景客戶羣,實現客戶羣層次差異。二是客源以市內六區爲主,南開、河西需求居多:由客戶地區來源看,兩個項目中市內六區購房者佔90%以上,另10%來自外地。而市內六區客戶中又以南開區、河西區居多,主要爲項目周邊如南開區長江道、華苑等區域。三是自住爲主要購房用途,基於地區升值潛力考慮,未來投資比例逐漸加大:由客戶購房用途看,大部分人爲自住,投資比例佔20%至30%。可以把當地主力客戶羣歸爲兩類,其一是對價格(主要是總價)較爲敏感,同時又不願犧牲居住、生活品質的年輕一族。其二是經濟實力較強,自身有1套或多套住房的客戶,這部分人比較看好區域發展前景,以及由此帶來的樓盤升值潛力,他們購房或將來用於自住,更多的是把購房作爲一種使手中閒散資金保值增值的理財手段。 (吳江)