如今在天津，提到大梅江，已經無人不知無人不曉。連那些到天津考察市場的房地產業內人士，也一定要到這個地段參觀和探究一番。然而從去年下半年，『梅江走下坡路』的說法開始流傳起來。那麼，大梅江這個天津乃至北方地區首屈一指的高檔居住區，到底哪裡出問題了？

　　風華絕代大梅江

　　梅江的開發歷史，應該從2000年8月算起，至今，整整6年過去了，今天的大梅江已經不同於往日的梅江。2000年8月，一個同樣炎熱的夏季，市安居辦在友誼南路沿線推出了3個地塊進行公開超標，此後，順馳開發了藍水假期，華廈開發了芳水園，以及永泰紅磡的玉水園、香水園等。起步區是『梅江』，然後是『梅江南』，現在又衍生出來『梅江後』，『梅江南之南』等一系列命題。數十家開發商沿著友誼南路，開闢了一個如火如荼、浩浩蕩蕩、規模壯觀的房地產市場。

　　針對『梅江走下坡路』的說法，永泰紅磡集團總裁助理段立新持反對意見，他說，從產品線角度來看，大梅江一直是往高處走：一個是樓層越來越高，二是產品的檔次越來越高，三是產品的價格越來越高。現在來說，大梅江正處於非常良性的發展期，正處於中盤而不是收官階段。

　　『梅江南在天津是不可復制的。』———段立新的觀點代表了不少人的看法。在大梅江，集結了天津本地非常多的有知名度的開發商，幾乎是所有本土的大腕都在這個舞臺精心打造產品。整個區域的規劃都是全新的，幾乎不存在什麼拆遷。段立新說道：『我們看到的所有東西都充滿了想象力，是一塊充滿了盎然生機的沃土。從自然資源到人文資源，在天津都是絕對不可復制的；從產品的舒適度，以及其他一些重要的指標來講，也是不可復制的；從高檔人群層面的構成上，更是無與倫比的。』

　　易居中國天津市場研究中心主任薛連勝也認為，大梅江區域從整體來講絕對不是收盤階段，而可以說是泛梅江區域方興未艾，剛剛開始。他指出，2006年6月整個河西區成交量是40950平方米，其中梅江在售的9個盤已經達到25570平方米，相當於整體的2/3了，可謂三分天下有其二，也就是說梅江區域的發展性和擴張性都是無可置疑的。

　　大梅江遭遇圍攻其實，市場流行一時的大梅江由盛而衰說法，來自兩種成因。一是在老的城市中心和平區，出現了多個品質高、規模大的項目，以老城廂地區和海河中上游地區為例，有富力、中新、廣洋、萬通等外地大開發商在此開發高檔大盤。另一大競爭勢力則來自外環沿線紛紛出現的中檔價位大盤。這兩大競爭板塊搶走了大梅江一定的風頭。

　　當然，大梅江自身在發展中也遇到了一些困擾和問題。引用一位著名網評人的觀點：一是產品同質化趨向越來越嚴重，漸漸地家家都是地中海風格，異域風情再美看多了也難免視覺疲勞，更何況這景觀維護能不能五年不退色，還很難保證。第二就是生活配套的貧乏，公共交通、購物、娛樂配套尚不齊全，隨著公交車站進駐梅江居住區，大梅江的生活環境也在發生著變化，要安居，還要樂居。第三是房子有情調了，居住者生活卻還停滯在陳舊之中。不少入住樓盤的花園空空如也或雜亂無章，露臺的桌幾也銅、鐵、塑料各種材質千差萬別。生活環境在改變，生活習慣也需要相應的適應，園藝師、家私設計師、家庭教師等高檔次生活所必需的衍生職業在天津還未開展起來，也需要高收入的居住者們，慢慢地適應不同的生活方式，慢慢地了解生活的精彩。

　　拐點市場的應對之策一家樓盤策劃經理李文告訴記者，開發時間已經長達6年的大梅江出現了審美疲勞，需要新的刺激，而現在幾乎所有公司對營銷都存在一定的困惑。

　　梅江灣負責人張總的分析顯得一針見血：大梅江地區已進入市場的拐點，這是一個高級競爭階段，是任何一種成熟市場都勢必面臨的。比如世界汽車工業在上世紀60-70年代石油危機之後出現衰退，面臨拐點。但是企業依靠差異化策略，實現了從商務車到經濟型家庭車的轉型。豐田推出的新型發動機和通用的

　　SUV車型就是代表產品。結合大梅江市場，他認為，在一個市場的低級競爭階段，只要做到人無我有就能勝算。在競爭的第二階段，則需要突出產品線的豐富和差異化，如幾年前該區域出現了獨體別墅、聯排別墅等。到了目前階段，新推出的產品亟待吸取前面的經驗，更成熟、更完善。同時，重點在公共交通上實現突破。公共交通是盤活一個大社區的核心，依托交通條件，大梅江可以直接連接西青開發區這個現成的產業鏈。

　　大梅江從最早的一馬平川到現在的高樓林立，歷經了6年時間，經歷了一個被認識、被接納的過程，而目前，則需要一種『再上層樓』、推陳出新的營銷策略，這應該就是給目前大梅江所有開發商提出的一個共同課題。(鄭愛敏)